深圳新房的宿命

深圳自主定價的开發商出現了。

這意味着深圳的新房正式走向市場自由。

11月深圳進入密集的新房供應期。

一方面，开發商年內資金回流結算任務壓身，另一方面支持政策春風吹滿地，市場信心回暖，各個項目都在搶先機。

所以截至11月21日，深圳新房預售就批准了8個項目，還有不少項目也在扎堆入市吹風中。

其中，位於南山蛇口的四海名邸，11月14日獲批預售，推出206套建築面積約104.60-120.30㎡住宅產品，備案均價約112345.55元/㎡，單價區間約8.37萬—13.59萬/平，總價區間約883萬—1617萬/套。

但過去在深圳衆多新房銷售方案的公示過程中，極少會出現這樣的描述——“由企業自主定價”。

然而深圳招商房地產有限公司的這個項目在銷售方案中則作了特別提示。

根據四海名邸項目銷售方案顯示，“本批次普通商品住房平均銷售價格是112345.55元/㎡（按照建築面積計算），由开發企業自主定價”。

並且無獨有偶，位於寶安橋頭的鴻橋世紀名園銷售方中同樣對自住定價做出了提示，銷售方案顯示，“本批次普通商品住房平均銷售價格是47950元/㎡（按照建築面積計算），由企業自主定價”。

這就意味着，深圳的新房價格正式走向市場。

要知道四海名邸位置相比一期位置存在差距，按照市場上對樓盤的定價邏輯，位置更好的樓棟，價格也相對會更高一些。

從航拍視角可以看到，兩棟樓體幾乎是卡在了周邊的宿舍樓夾縫中。

而2023年5月28日項目一期四海臻邸於开盤，120套建面90-117平方米的3-4房住宅，備案均價約11.2萬元/平方米，單價區間約9.4萬-12.3萬/平方米，總價區間約856萬-1442萬/套。

價格相比之下，差距並不明顯。

所以，自由市場之下，开發商對樓盤的定價，自由度也就更高。

打破市場預期

四海名邸項目206套可售住宅，昨天（11月20日）公布370批客戶入圍，成爲年內少有的入圍數遠超可售房源套數的項目。

其中70批客戶意向登記有共同意向登記人。

在市場預期回歸居住氛圍的情況下，這就意味着不少改善家庭意向了這個項目。

而之所以能達到這樣的凍資結果，一方面，從市場反饋來看，早在一個月前，項目便已經蓄客凍資，有外地客戶現場凍資20萬提前做好准備。

說明，項目經歷了不短的蓄客期才達到如今的凍資效果。

另一方面，項目以深圳建設新規，得房率高作爲賣點，同樣吸引了不少購房群體。

但從前期潛在購房群體的反饋來看，隨着項目備案價格正式落地，有部分購房者的預期被打破。

有購房者認爲項目戶型存在缺陷，被過寬的飄窗勸退。

因爲項目飄窗面積看起來不小，但高得房率下，基本上贈送面積都是飄窗，且售口徑飄窗無法改造。

所以，开發商對外宣傳口徑超過90%的實際得房率和超大飄窗的實用性，值得商榷。

有購房者質疑價格提高，配套撐不起。

對於項目而言，周邊雖然生活便利，但整體面貌老舊，約10層以下，景觀面對的基本是周邊的“老破小”和四海小區，由於佔地面積小也導致小區內部活動空間和花園面積較少，樓棟間距也一般。

周邊居住人口密集，道路交通狹窄，有路段還停放了衆多電動自行車，且項目學區範圍內的公立小學直线距離約1000米，已經超出舒適步行範圍。

更重要的是，項目宗地出讓時間爲2013年7月，產權剩余使用年限不足70年。

當然，項目並非無可取之處。

开發品牌爲房企大品牌，保交樓有保障，其次地鐵口物業，距離12號线在建地鐵站四海站約300米，未來也可以與在建的15號线接駁，距離12號线花果山站步行約850米，乘坐地鐵一個站可達南山來福士購物中心，乘坐兩個站可達海上世界。

車位比做到了1比1.5，總樓層在30以下，容積率2.8，中學學區是南山育才二中，公園配套也有四海公園和大南山。

所以也有購房者認爲，項目有商圈、有地鐵、有公園，去南山、海上世界、深圳灣都方便，比較滿意。

作者 | 飛天小女警

標題：深圳新房的宿命

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