地產：先立後破，重構市場和保障的關系

住建部召开保障性住房建設工作現場會，推動加大保障性住房建設和供給。展望未來，我們認爲商品房市場將逐漸完全聚焦改善性住房需求。在房屋供給整體不斷增加的背景下，商品房價格沒有總體上漲的可能性。短期而言，我們也認爲房地產發展新模式的構建也會先立後破，對房地產市場的需求側政策，例如按揭貸款利率下降和限購的放开在逐漸推進。2024年二季度有望迎來行業基本面趨穩的平台期，房價不會繼續持續下跌。

▍事件：

根據中國建設報報道，2月5日，住建部召开保障性住房建設工作現場會，推動加大保障性住房建設和供給。（除另有說明外，本文相關新聞均來自《中國建設報》微信公衆號）。

▍學習福州經驗，明確發展配售型保障性住房。

與會代表實地觀摩了福州市濱海雙龍新居保障性住房項目。根據福州市國資委網站報道，雙龍新居是在2023年12月开工的福州首個配售型保障性住房項目，總計701套，戶型有45/60/75平米三種。項目的开發主體是福州城投集團下屬的福州市安居工程建設有限公司，獲國开行專項貸款授信2.02億元。該項目優先向有六城區戶籍，住房和收入困難群體配售，剩余房源向在六城區穩定工作生活的住房困難企業職工家庭配售。

▍進一步明確配售型保障性住房的定位和分配機制。

會議明確，從中長期來看，保障性住房的保障對象會擴大到整個工薪收入群體。但在眼下，保障性住房主要針對困難工薪收入群體。在配售機制上，要求建立保障對象輪候庫，公开認籌，提前鎖定購买群體。我們認爲，保障性住房的建設既考慮了中國房地產發展新模式推廣的需要，希望增強工薪階層在住房領域的獲得感，又充分考慮了當前房地產市場的現狀，有序推進，量力而行。

▍對“保障+市場”的住房供應體系進行了清晰定位。

會議指出，要重構市場和保障的關系。保障性住房滿足工薪收入群體剛性住房需求，商品住房滿足城鄉軍民改善性住房需求，不斷滿足人民群衆對住房的多樣化，多元化需求。換言之，房地產市場發展的新模式，就意味着保障性住房並不只是補充，在住房供給體系中同樣具有支柱意義。

▍通過降低保障性住房樓面地價來保證保障性住房投資建設的可行性。

會議指出，要優先安排徵遷難度小，土地成本相對較低的成熟地塊，進一步降低保障性住房樓面地價，保障性住房項目單價約爲同地段商品住房的45%左右。我們認爲，降低樓面地價本身基本可行，但地方土地出讓收入也可能因此受到一定壓力。

▍風險提示：

配售型保障性住房供給過快增加可能進一步分流需求，從而推動房價進一步下降的風險。房價持續下跌可能明顯影響开發企業盈利能力的風險。

▍投資策略。

我們認爲，2024年保障性住房建設的开展，對對衝商品房开發投資的下行有邊際作用，也可能增加一些企業（主要是地方國企）的業務版圖。展望未來，我們認爲商品房市場將逐漸完全聚焦改善性住房需求。在房屋供給整體不斷增加的背景下，商品房價格沒有總體上漲的可能性。短期而言，我們也認爲房地產發展新模式的構建也會先立後破，對房地產市場的需求側政策，例如按揭貸款利率下降和限購的放开在逐漸推進。2024年二季度有望迎來行業基本面趨穩的平台期，房價不會繼續持續下跌。我們看好資產負債表質量健康，2022年以來新購項目去化完成率較高的行業龍頭。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年2月7日發布的《房地產行業重大事項點評—先立後破，重構市場和保障的關系》報告，分析師：陳聰S1010510120047、張全國S1010517050001、劉河維S1010523030004

標題：地產：先立後破，重構市場和保障的關系

地址：https://www.iknowplus.com/post/79527.html