中信證券：一线限購逐漸退出，配售保障量力而行
中信證券認爲，廣州市的政策匹配我國房地產市場供求關系已經發生重大變化的關鍵判斷，也符合房地產市場的內生發展需要。我們判斷，2024年各地限購政策還會持續退出，按揭貸款利率有望實質性下降，核心城市房價有望在二季度走穩。金融系統大力支持房地產市場合理融資需求，地方政府積極響應。配售型保障房建設量力而行，執行中會充分考慮當前房地產市場的壓力。
▍事件：
2024年1月27日，廣州市人民政府官網發布《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（下稱“《通知》”），優化調整房地產政策措施，進一步明確了住房保障、融資支持、限購優化、市場監管等多個方面的工作要求。
▍房地產市場供求關系已經發生重大變化，限購政策陸續調整放开，預計將逐步退出。
總體來看，我國房地產市場供求關系已經發生了重大變化，在短缺時期出台的限購政策不適應新的現實。《通知》在廣州放开了120平方米以上戶型的限購要求，並對計劃將自有住房用於出租和賣舊买新購置新房產的家庭，更新了住房套數核算標准。加上此前廣州已經調整了限購區域，實際上廣州市的商品房限購政策已經基本取消。在供給十分充足的情況下，限購政策的退出有利於居民滿足改善置業需求，也有利於消化一部分商品房庫存。
▍考慮到多項政策可能的加持，房地產市場有望在二季度趨穩，但房價沒有上漲可能。
按揭貸款利率有望下行，首付比例限制有望放开，金融機構有望加大對房地產金融的支持力度，各地限購有望陸續逐步放开。此外，我國大城市的改善型房屋供給仍然有結構性缺口。我們相信，核心城市房價有望在2024年二季度趨於平穩，房企的資產負債表根基也有望穩住。企業可以根據階段性平穩的產品售價制定新的生產經營情況，部分企業的盈利水平有望在2024年實現止跌。當然，考慮到可銷售資源依然十分充裕，住宅的租金回報率較低，租金仍在下行，我們並不認爲房價（包括一线城市的房價）在2024年乃至未來相當長一段時間有上漲的可能性。
▍地方積極響應融資支持政策。
據住建部官方網站，1月26日上午住建部召开城市房地產融資協調機制部署會，會議指出：“將建立城市房地產融資協調機制，是貫徹落實黨中央、國務院決策部署，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措……國家層面將建立城市房地產融資協調機制項目信息平台，實行周調度、月通報……本月底前，第一批項目名單落地後即可爭取貸款”。廣州市此次《通知》亦明確，將建立全市範圍內的房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平台，實現开發企業和金融機構有效對接，並提出可供融資的項目名單，一視同仁滿足不同所有制房企融資需求。我們認爲，從中央到地方、自上而下對於房地產企業的融資需求支持政策正在持續發力，有助於保交付工作的順利推進，也有利於房地產產業鏈主體信心持續提升。
▍保障房建設穩步推進。
《通知》指出，2024年廣州市計劃籌建配售型保障房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。尤其值得關注的是，廣州的配售型保障房在2024年的建設規模，僅相當於2023年商品房成交套數的6.7%。保障性租賃住房對商品房市場的替代效應小，主要針對城市年輕人和新市民。我們認爲，廣州的保障房建設計劃，既體現了保民生和促投資的決心，又體現了穩定商品房價格的考慮。
▍風險因素：
政策落地效果尚待觀察，銷售基本面的恢復效果和持續性可能不及預期；當前各地房價仍在持續下行，企業財務表現仍然存在較大不確定性，盈利能力可能繼續收縮；配售型保障房籌建可能導致區域性的商品房房價承壓，導致局部市場存在需求波動。
▍投資策略：
我們認爲，近期監管密集表態支持房地產市場發展，各地紛紛響應出台實際支持政策，有望在需求側積極發力，刺激拉動居民潛在住房需求的釋放，改善房地產市場持續下行的基本面，改變資產價格下探的趨勢，推動房地產市場平穩發展。我們認爲，限購政策在核心城市有望進一步放开，按揭利率未來有望下降，有利於推動市場軟着陸，故此我們看好低估值的开發板塊藍籌投資機會。但這一輪周期和歷史不同，房價沒有上漲可能性，房企整體可能會繼續縮表。因此，我們認爲在股票選擇方面，庫存的平均質素、產品的开發和運營能力、綜合融資成本、央國企的市值管理战略等都是關鍵的考量因素。
注：本文節選自中信證券研究部已於2024年1月27日發布的《房地產行業重大事項點評—一线限購逐漸退出，配售保障量力而行》；陳聰 張全國 劉河維
標題：中信證券：一线限購逐漸退出，配售保障量力而行
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