經營性物業貸新規，如何解讀？

摘要

2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（下稱“通知”），旨在滿足房地產企業合理融資需求，引發市場關注。

經營性物業貸指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書並投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業爲抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。

相比此前已經在執行的政策，《通知》明確經營性物業貸可以用於“償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公开市場債券”，但考慮到經營性物業貸在《通知》出台前就一直在正常推進，金地、龍湖等企業等均爭取過相應貸款支持，中行等銀行也早就在通過相應途徑對房企融資進行支持，增量有限。

2022年以來，中央出台了一系列政策，支持民營房企融資。此次出台《通知》，也明確提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，本質上是支持房企，尤其民營房企，利用優質資產融資。

房企如果具備優質物業資產，此前融資或就已經得到支持，《通知》出台後，融資渠道預計將更爲通暢，但若房企本身缺乏優質物業資產，就可能很難從政策中受益。整體而言，考慮到政策增量信息有限，預計對於房企融資的增量支持作用有限。

如何看待這一政策的影響？我們先回顧一下在通知下發前經營性物業貸的情況。

1.首先，何爲經營性物業貸款？

經營性物業抵押貸款是指商業銀行向房地產企業法人發放的，以其所擁有的物業作爲貸款抵押物，還款來源包括但不限於經營性物業的經營收入的貸款。經營性物業是指完成竣工驗收並投入商業運營，經營性現金流量較爲充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公用房，包括商業樓宇、星級賓館酒店、綜合商業設施（如商場、商鋪）等商業用房。

經營性物業抵押貸款不像固定資金貸款、流動資金貸款、項目貸款等對貸款資金的用途有着非常明確的規定，在銀行監管方面也沒有國家發布的法律法規，大多只是銀行內部制定的規章制度。

2.《通知》下發前，經營性物業貸實際的投放政策要求如何？

我們梳理了部分銀行對於經營性物業貸的要求，可以觀測到在1月24日《通知》下發之前各銀行的實質貸款政策特點：期限上一般在10年左右，貸款額度上限爲抵押物評估價的60%-70%，資金用途上比較靈活。

此外，審計署官網的文章也指出，經營性物業貸的貸款資金用途限制較少，除滿足企業流動資金需求外，還可用於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的自有資金。實際使用限制少。

在《通知》下發前，實際上，各家銀行就已經通過經營性物業貸等形式給房企投放了部分貸款。

2023年12月中國銀行官網新聞顯示：二是助力房企盤活存量資產。在走訪中，各家房企表示持有各類商業物業，迫切希望能快速、足額地利用此類資產獲取資金用於企業日常經營。中國銀行在業內首推經營性物業貸款產品，有效支持房地產企業利用自持物業資產獲取資金，截至目前余額達1500余億元。

各家房企也在積極運用經營性物業貸獲取銀行的資金支持，2023年12月，金地集團以北京商辦項目北京金地中心作爲抵押申請一筆經營性物業貸，此外還以物業管理公司金地智慧服務集團的股權向銀團申請質押融資，申請貸款總額達到70億元。

3.《通知》有何新亮點？

《通知》指出：2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產开發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公开市場債券。

在《通知》下發前，企業就存在用經營性物業貸資金間接償還貸款、債券的情況，《通知》通過文件的形式將這一用途合法化、正規化、公开化，進一步放松了經營性物業貸的資金用途。

《通知》中其他相關要求此前大多數銀行本身就在執行，如：“經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。”“經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。”

4.《通知》對CMBS/CMBN影響怎么看？

CMBS/CMBN作爲經營性物業貸的替代性產品，近年來維持着相對不低的發行規模。2023年，CMBS/CMBN發行規模達到864.9億元，同比下行31.7%。近年來，房企實際一直在通過物業資產進行融資，在地產純信用債券發行困難的2022年，CMBS/CMBN發行量反而增長11.9%。2023年發行量的減少，推測或是由於房企真正能夠用於發行CMBS/CMBN的資產有限有關，且大量房企已經違約，發CMBS/CMBN難度較高。

但考慮到CMBS/CMBN實際上仍然牽扯到主體的信用資質，且作爲公开市場產品，大概率比經營性物業貸流程復雜、審核更嚴格，預計經營性物業貸對CMBS/CMBN或有一定的替代性。

5.如何看待《通知》的意義？

當前房地產市場仍然偏弱，銷售仍負增長，庫存銷售比數據持續上行，房價下行，房企在這樣的大環境下，經營性回款壓力較大。而持續的房企違約後，市場對於房企缺乏信心，地產債券融資難度同樣較大，民營房企尤其如此。

但考慮到經營性物業貸在《通知》出台前就一直在正常推進，此次只是明確可以用於“償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公开市場債券”，增量不算多。預計對於房企融資的增量支持作用有限。

6.小結

風險提示

房企經營性物業資產規模有限導致政策落地不及預期，銀行放松要求推動政策落地超預期，宏觀經濟變動超預期

注：本文來自天風證券發布的證券研究報告：《經營性物業貸新規，如何解讀？》，分析師：

孫彬彬 SAC 執業證書編號：S1110516090003

孟萬林 SAC 執業證書編號：S111052106000

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