一大批买了中山的業主“夢碎”
“這么長的路，66塊還想怎么樣？”——這是來自在深圳南山工作买房买在了中山的業主的原話。
1月15日，廣東省發展改革委發布《關於召开深圳至中山跨江通道車輛通行費收費標准聽證會的通告》，針對深中通道兩大收費方案進行聽證。
其中，方案1——全线車輛通行費收費標准爲66元/標准車次，三類客車、四類客車收費標准均爲86元/車次；方案2——全线車輛通行費收費標准爲66元/標准車次，40座以上大型客車和六類及以上貨車收費標准分別爲106元/車次、216元/車次。
雖然只是收費標准聽證，但基本上就是兩個方案二選一了，因爲兩大方案的收費起线標准都是“全线66元/車次”。
有人說，66塊還是太貴，收取標准按“40塊單程”收取比較合理。
但根據官方給出的深中通道成本核算，包括路橋折舊、公路大修、養護管理、財務費用，單程單車通行成本59.22 元/車次，必然不可能以“40塊單程”來收取的了。
所以如果個人想要通行成本降下來，大概率需要依賴跨市公交或者順風車拼車。
據中山市交通運輸局消息，目前已規劃設計了兩條深中跨市公交线路，方案已報市政府審批，深中通道开通當日，將同步开通中山、深圳兩市間的跨市通勤公交，早晚高峰15—20分鐘/班，平峰30分鐘/班，初定票價是十多元。
兩條深中跨市公交线路分別爲“博覽中心－前海灣地鐵站”“博覽中心－機場東地鐵公交接駁站”。
其次，若按照最直觀的裏程收費來計算，“66元”的定價已經很便宜。
廣州的黃埔大橋7公裏，小客車收費30元，其他四類車分別是45元，60元，90元和105元。
東莞的虎門二橋12.9公裏，小客車收費42元，其他四類車分別是63元，84元，126元，147元。
東莞的虎門大橋4.6公裏，小客車收費40元。
港珠澳大橋41.6公裏，小客車收費150元，普通貨車收費60元。
而深中通道全長24公裏，比虎門大橋和二橋都長，如果單從每公裏來計算，深中通道過橋費是2.75元/公裏。
所以，以官方給出的成本公式測算，“全线66塊/車次”其實並不算貴。
雖然按照成本和裏程來計算，聽證方案的收費起點不算貴，但落到個人頭上，交通成本就不便宜了。
按照22天工作日估算，如果深中雙城生活，那么一個月下來，自駕通勤的交通成本就需要2904元/月，這還不算油費以及深中通道橋外路程的費用。
而這個交通成本，已經足夠雙城生活的人在深圳寶安普通地段租到兩房一廳或者在南山區租到大單間。
而租房節約下來的成本不僅僅是資金成本，還有時間成本。
深中通道全長24公裏，預計是“深圳－中山”30 分鐘到達，但通車後算上堵車時間，過收費閘點以及到達實際上班工作的地點，通勤時間翻倍都算保守估計。
這些成本對打算“雙城生活”的人來說，大概是很難接受的。
而這就意味着，計劃雙城生活的人愿望大概率要落空，中山樓市依賴深中通道概念的濾鏡從此被打破。
因爲很多選擇中山的業主，大多都是手中預算只有100萬-200萬，买不起深圳退而求其次選擇中山的深圳剛需。
而選擇中山的其中驅動因素就是深中通道能把深圳和中山的物理距離縮短。
在深中通道建設开通前期，抱有極大的投資熱情，不少人滿懷憧憬地跑到中山一擲千金，尤其是中山的火炬新區、南朗鎮、馬鞍島這些地方。
去年2月，根據 華夏時報報道，中山馬鞍島的萬科深業灣中新城，深圳客戶佔比達到70%。
時間再往前追溯，2022年7月馬鞍島有樓盤甚至直接打出“馬鞍島迎深圳看房團”的口號。
而根據中山中原战略研究中心數據顯示，在中山樓市火熱的階段，2020年7月中山重點开盤項目成交客戶來源中，深圳佔比就達到了49.67%，比中山本地客戶還多。
所以，這些年深圳的購房群體，可以說是撐起了中山樓市的半邊天。
與此同時，中山樓市熱度高漲階段，也是中山新房價格跟着高漲的階段。
根據中山新房備案數據顯示，中山第一個均價3萬元/平的項目就是馬鞍島的萬科中天西灣匯。
2021年9月8日馬鞍島上的萬科西海岸價格爲3.3萬元/平-4.45萬元/平。
以整體區域來看，當時馬鞍島及周邊的房價均價已經超過1.5萬/平。
根據中山合富數據顯示，2017年—2021年，中山火炬區、南朗鎮以及東區的新房住宅價格一路上漲，2021年這三個區域的新房住宅均價分別達到15834元/平、19377元/平和24347元/平。
但如今，隨着樓市周期的變化，中山樓市的價格有所回落，成交量也收縮到10年前的三分之一。
根據中山合富觀測的數據顯示，近10年中山樓市的成交流動性發生了翻天覆地的變化。
2014—2016年中山新房住宅的成交套數都超過了9萬套，中間2017年雖然成交套數有明顯的差距，但2018年後中山樓市的成交量便开始逐年萎縮，到了2023年中山新房住宅全年成交套數下滑到只剩31030套。
所以等到深中通道真正通車的那一天，對很多業主來說，不一定是“大禮包”，反而有可能是夢碎的一天。
作者 | 醉酒大鯊魚
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