中信證券：一线城市房地產政策的十年變遷

一线城市房地產調控方向雖與全國一致，但當前嚴格程度遠超全國，主要體現在一是建立了基於戶籍和社保繳費的限購政策體系，二是首付比例（特別是二套房首付比例）持續高於全國平均水平，三是房貸利率持續高於全國平均水平。目前一线城市地產政策放松主要體現在利率下調和首付比例下降，限購限貸的放松還有較大空間，當前地產景氣下行壓力持續加大，預計後續的放松措施仍會堅持鼓勵剛需和改善性需求的原則繼續加大對房地產的支持力度。

宏觀運行方面，11月人民幣新增貸款低於市場預期，低基數帶來經濟相關數據讀數上行，總體來看預計政策有望進一步加力。價格表現偏弱是當前宏觀面的突出特徵，但反過來也爲宏觀政策實施提供了空間，預計隨着政策累積發力，經濟增速將不斷向潛在中樞靠攏。

上周中央經濟工作會議召开，並且發布了11月經濟和金融數據，本周建議關注12月LPR以及各部委陸續學習落實中央經濟工作會議精神的情況。

一线城市房地產調控方向雖與全國一致，但當前嚴格程度遠超全國，主要體現在限購限貸更嚴、利率更高、首付比例更高。

具體而言，一是2010年以來，北上廣深均建立了基於戶籍和社保繳費的限購政策體系，多數要求本地戶籍可購买兩套房，外地戶籍需繳納一定年限社保後才可購买一套房。二是自2013年實施差異化信貸政策以來，北上廣深的首付比例（特別是二套房首付比例）持續高於全國平均水平。三是自2016年“因城施策”確定購房利率後，北上廣深房貸利率持續高於全國平均水平。

目前一线城市地產政策放松主要體現在利率下調和首付比例下降，限購限貸的放松還有較大空間。

今年8月末以來，一线城市相繼推出“認房不認貸”，降低購房利率、降低首付比例等放松措施，但限購類的放松僅廣州出現實質性進展，北上深的限購放松還局限於極小區域和極小一部分人群。不過，先放松利率和首付要求有助於幫助剛需和改善性需求人群降低購房成本，符合“房住不炒”理念。當前地產景氣下行壓力持續加大，預計後續的放松措施仍會堅持鼓勵剛需和改善性需求的原則繼續加大對房地產的支持力度。

宏觀運行跟蹤：政策有望進一步加力。

11月人民幣新增貸款低於市場預期，盡管低基數帶來經濟相關數據讀數大幅上行，但實際增長動能在進一步放緩。11月人民幣貸款增加1.09萬億元，同比少增1368億元，其中企業中長期貸款同比少增2907億元，11月新增貸款規模略低於市場預期。貸款低於預期除特殊再融資債用於償還存量債務和盤活存量貸款的原因外，主要可能是實體需求的進一步放緩所致。

11月制造業PMI錄得49.4%，比10月下滑0.1個百分點，體現出經濟復蘇可能仍有波折。經濟數據方面，11月生產端和需求端增速均在低基數影響下上行，但以兩年復合增速的角度觀察，工業生產、投資和消費均有不同程度的回落。但也需要注意的是，盡管實際經濟增長動能有所放緩，但相較於4-5月，中樞仍然在擡升。價格表現偏弱是當前宏觀面的突出特徵，但反過來也爲宏觀政策實施提供了空間，預計隨着政策累積發力，經濟增速將不斷向潛在中樞靠攏。

中央經濟工作會議再提加大宏觀調控力度，財政加力、貨幣協同、產業升級、預期引導成明年經濟工作的四大看點，預計明年經濟復蘇的體感溫度將提升。本周關注12月LPR以及各部委陸續學習落實中央經濟工作會議精神的情況。

風險因素：房地產市場超預期變化，國內政策不及預期，海外衰退及風險事件超預期，海外貨幣政策超預期變化等。

注：本文來自中信證券研究部發布的《一周宏觀專題述評（第八十六期）：一线城市房地產政策的十年變遷》，報告分析師：程強 S1010520010002，瑪西高娃 S1010520100001

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