順鑫農業成功“退房”

被地產業務拖累多年，順鑫農業終於可以長舒一口氣了。

上周末，控股股東履行承諾，通過關聯方以22.59億元，“兜底式”接下了順鑫農業子公司順鑫佳宇100%股權。

接下來，順鑫農業是否就可以全力以赴好好釀酒了？

控股股東兜底

順鑫農業“退房”這件事，已說了好多年，也是公司所有投資者人共同的愿望，這次，終於成行。

11月24日，公司與北京順正資產管理有限責任公司，完成了《產權交易合同》的籤署，後續將按照合約，推進對北京順鑫佳宇房地產开發有限公司的股權轉讓。

順鑫佳宇爲順鑫農業（000860.SZ）全資子公司，爲公司房地產業務運營平台。

當前，順鑫佳宇的主要資產，爲地處北京順義區牛欄山鎮的“牛欄山下坡屯”項目，佔地面積23.27萬㎡。項目一期的回遷房和少量商品房，已完工並銷售完成；二期幾個地塊陸續开工建設，但還有部分地塊未最終確定开發方案和具體時間表。

此外，該公司在山東曲阜、包頭、海南等地，有少量投資。包頭、海南的項目已進入掃尾階段，只有少量尾盤在售。公司在曲阜有3塊商業用地，於2011年取得，直到現在仍未正式進入开發程序。按照當初的土地出讓合同約定，曲阜地塊取得後，應於當年10月开工建設，2014年10月竣工，誤期要支付違約金。奇怪的是，地塊已闲置長達10余年，當地一直沒有要求繳納違約金，也沒有回收土地使用權。

評估報告顯示，順鑫佳宇淨資產账面價值爲34.49億元，評估值爲30.98億元。

今年8月，順鑫佳宇100%股權，以30.98億元底價，开始在北京產權交易所掛牌出讓。其後，兩次調整底價至27.89億元、25.10億元，但始終無人接盤。

11月6日-17日，掛牌底價進一步調減至22.59億元，終於迎來了順正資產。

順正資產是由順鑫農業控股股東順鑫控股管理的企業，同屬北京順義國資控制的公司。在順鑫佳宇本輪掛牌之前，順鑫控股就已作出承諾，若未能徵集到意向受讓方，該公司將以不低於22.5億元“兜底”接盤。

據順鑫農業初步核算，本次交易將產生股權處置損益-2.89億元。與此同時，順鑫佳宇出售給公司的兩棟樓宇資產產生的收益，不再進行合並抵消，預計影響公司本年度報告期損益5.75億元。兩項合計，預計影響上市公司本年度損益2.86億元。

拖了太久

順鑫農業是中國老牌的上市公司之一。作爲地方國資控制的上市企業，爲了將規模做大，什么業務都往這個籃子裏面裝。起初，公司業務多且繁雜，既養豬又釀酒，還管理着農產品市場，甚至還種植水果、花卉，順帶拿幾塊地建商品房。

2010年之後，公司开始梳理旗下業務，陸續剝離非主業，形成了白酒、豬肉和地產三大業務並行的格局。

即便如此，這樣的業務組合，在上市公司中，也極爲少見。資源過於分散，注定了各板塊都很難做大、做強。

事實上，在地產業務的黃金時代，順鑫農業的地產業務也沒將規模做大，也沒有完全走出順義區，靠賣房沒賺過什么大錢。

2016年之後，地產業務更是持續虧損，成爲了上市公司的一個沉重包袱。

財報數據顯示，2016年-2022年，順鑫佳宇分別虧損1.92億元、2.20億元、2.56億元、3.39億元、2.77億元、2.65億元和7.76億元，合計虧損達23.25億元。2022年，順鑫農業出現首虧，正是受到了地產業務的直接拖累。

多年前，投資者就不斷呼籲，希望順鑫農業盡快剝離地產業務，將更多資源和精力，投入到火熱的白酒業務中。

投資者的心聲，順鑫農業應該也聽進去了。

2019年，公司首次將“退房”寫入年度報告。可直到2021年底，才出了一個轉讓順鑫佳宇的預掛牌公告，結果卻是不了了之。

一拖又是兩年過去，直到現在，順鑫農業終於痛下決心，完成了一件大事。

晚是晚了些，最終是作出了正確的選擇。

圍攻牛欄山

順鑫農業本應是一家質地優良上市公司，公司手握的白酒資產，一直是A股最受投資者關注的板塊。

但自1998年上市以來，公司受多元化業務的影響，白酒業務在A股同行中，表現並不突出。

順鑫農業旗下擁有“牛欄山”“寧誠”兩大白酒品牌。牛欄山品牌主打二鍋頭白酒，在華北有較大的用戶基礎，特別是在北京地區，牛欄山幾乎就等於二鍋頭。

目前，“牛欄山”有“經典二鍋頭”、“傳統二鍋頭”、“百年牛欄山”、“珍品牛欄山”、“陳釀牛欄山”五大系列產品；“寧誠”則主打綿香型寧城老窖白酒。

順鑫農業的白酒業務，也有過連續3年營收過百億的輝煌時刻。但2022年大幅下滑，只剩下了81億元。

2019年，公司白酒銷售量高達71.76萬千升，到2022年，僅剩下49.55萬千升。同期，白酒產量從68.80萬千升降至58.76萬千升。

今年上半年，公司白酒業務收入45.53億元，比上年同期又少賣了3.57億元。

二鍋頭是白酒行業中，極小的一個細分品類。其特點是低價、親民，在市場上，大多時候都是以口糧酒的形象存在。

在上一輪白酒行業高端化的升級中，牛欄山的短板徹底暴露出來。

正是因爲產品定位的天生不足，導致牛欄山的高端化難以突破，40%左右的整體毛利率，遠低於白酒行業70%左右的平均水平。

2020年，順鑫農業首次詳細披露公司白酒收入結構。該年度，公司高檔酒（≥50元/500ml）收入爲10.13億元，毛利率69.39%。公司對旗下白酒產品多次提價，2021年效果逐步顯現，該年度，公司高檔酒的毛利率終於突破了70%至71.58%，可收入規模幾無增長。

2022年，順鑫農業高檔酒的毛利率大跨步提升至81.80%，收入卻大降36.22%，僅剩下6.73億元。

無論順鑫農業如何奮力向上突進，低檔（＜10元/500ml）的光瓶牛欄山，始終是公司白酒銷售的主流。2022年，公司白酒板塊中，低檔酒收入60.79億元，佔比接近75%。

今年上半年，順鑫農業各檔次白酒毛利率均有不同程度提升，高檔酒的收入更是一舉大增59.78%至5.70億元，但中低檔酒收入齊齊下滑，進而影響公司白酒整體收入。

在本就不大的二鍋頭市場，牛欄山以先發優勢佔據頭部，但也並非高枕無憂。在他身後，紅星二鍋頭最近幾年勢頭較猛，正在奮力追趕。

今年的春糖，就出現了二鍋頭扎堆的現象。方莊二鍋頭在展館出入口搭起大紅的拱門，盡力吸引經銷商的眼球。展館內，永豐、紅星、牛欄山、京都等品牌爭奇鬥豔，近身打擂。

每年的“春糖”被稱爲糖酒行業風向標。這意味着，接下來在二鍋頭這一“民酒”市場，競爭會更加激烈。

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