毛利率大幅提升兌現行業成長邏輯，上實城市开發(0563.HK)步入發展快車道

近期，正值港股中報季，各家房企接連發布中期成績單。與此同時，房地產市場頻頻出現利好，不論是國家層面還是地方城市，從松槓杆、降利率、促樓盤銷售等多個方面助力房地產市場回暖。

一系列樓市新政下，又恰逢金九銀十這一房地產傳統的銷售關鍵期，這也極大的提振了後續信心，港、A股房地產板塊迎來走強趨勢。

站在當下來看，市場預期樓市向好，傳導到資本市場，優質的上市房企也將迎來機會，基於這一邏輯，透過財報挖掘各家房企的差異之處，更容易收獲潛在超額價值的機會。

筆者留意到上實城市开發的財報展現了頗多亮眼之處，就此來探討。

1·優異毛利率表現，體現高盈利預期

透過上實城市發展的財報，可以看到公司實現總收入達到17.98億港元，同時出現了虧損，對此公司也給出了具體的原因，指受到匯率波動，房地產項目周期等因素的影響較大。不過綜合來看，這些因素都只是暫時的，並未代表公司長期競爭力和發展潛力受到了威脅。

實際上，財報中依然呈現了頗多亮眼之處，其中公司的毛利率表現就非常優異。上半年上實城开的毛利率達到了42.9%，較去年同期上升了25.1個百分點。這一毛利水平以及回到了疫情前的2019年，要知道在此前的2017-2019年公司的毛利率始終保持在40%以上。

(來源：富途行情)

如今毛利率再回高位，這背後體現了，公司經歷行業波折階段，步入高質量盈利的新拐點。出色的毛利率背後離不开上實城开在項目選擇、經營管理和精細化運營上的持續努力。

值得注意的是，今年上半年，公司實現商品房及保障房合約銷售爲50.10億元人民幣，同比增長9.7%，而其平均售價上升了114.5%至2.96萬元每平方米。其中，商品房合約銷售金額更是同比增長2倍，達到48.80億元，商品房平均售價達到3.10萬元每平方米，反映出公司優質項目帶來的強勁業績驅動。

考慮到過去房地產行業的競爭往往集中在規模競爭上，房企爭相擴張，追求市場份額的增長。如今，隨着行業深層次的調整，單純追求規模已不再是唯一的競爭優勢。相反，注重項目的利潤和品質變得愈發重要。作爲上海實業集團旗下地產業務上市平台之一，上實城市开發聚焦高質量、精品項目，契合了行業發展趨勢，也將迎來新的成長階段，後續高質量盈利預期確定性強。

2·優質土儲與良好財務基本面，展現高質量成長底色

在房地產行業中，擁有優質的土儲是一項至關重要的資產，它直接關系到房企未來的發展潛力和競爭優勢。

上實城开在土地儲備方面同樣具備優勢。公司以上海爲核心，持續深耕長三角地區及其他一、二线城市。截至2023年上半年，公司的土地儲備中共有28個項目，分布在包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、沈陽、煙台、深圳和武漢10個核心城市.

這些土地儲備規模龐大，而且地理位置優越，不僅涵蓋了中、高檔住宅和商業物業，同時財報顯示未來總計約有358.4萬平方米的可售規劃建築面積，這也爲公司未來3至5年的發展提供了強大的支持。

豐富且多元的土地儲備支撐下，能夠讓上實城开更好地適應市場變化，實現多方面的盈利。一方面，公司具備靈活選擇合適的項目進行开發的能動性，進而有效降低市場風險。另一方面，公司亦能夠有效提升項目的品質和盈利能力，增強市場競爭力。

除了土地儲備，上實城开還展現了穩健的財務基本面。

衆所周知，房地產行業一直以來都是高負債、高槓杆的行業，但隨着政策調控的深入和市場競爭的激烈化，房企的經營環境變得更加復雜和不確定。因此，安全經營能力日益成爲了衡量一個房企長期發展潛力的重要因素。

作爲具有國企背景的上實城市开發，公司背靠實力股東，這不僅爲公司提供了更多的包括融資等方面的支持，還增強了其在市場中的信譽和穩定性。

從財報來看，公司財務狀況保持良好。

截至上半年，公司剔除預收款的資產負債率爲60.22%、淨負債率爲64.1%、現金短債比爲1.28倍，各項指標均符合“三道紅线”中綠檔企業標准。

此外公司在現金管理和銷售回款方面表現出色。公司上半年出售物業收取的預售所得款達98.6億港元，在進一步夯實了公司現金流的同時，也爲後續結轉帶來的業績增長提供了確定性。

展望下半年，上實城开亦在財報中表示，計劃推進各住宅項目的交樓進程，力爭提高下半年的交樓數量，這也表明公司後續結轉有望迎來加速，爲業績提升創造更多機會。

截至上半年，上實城开的現金及現金等價物爲61.31億元，較去年底的44.78億，增長了36.93%。充裕的資金支持下，也讓公司能夠積極推進各項業務進程，並更好地應對市場的變化和挑战。

（數據來源：公司財報）

此外，截至上半年公司流動比率爲1.39倍。這表明公司在流動性方面相對充足，有能力滿足短期債務和運營需求。

可見，憑借其出色的土地儲備和穩健的財務基本面，上實城开展現出了高質量成長的一面。在這一優勢下，不僅使公司在短期內實現盈利增長具備確定性，同時也爲其未來保持競爭優勢、實現可持續發展奠定了堅實的基礎。

3·結語

總的來說，上實城开在2023年上半年的業績表現不僅突出了其在房地產行業的競爭力，還反映了其在行業復蘇中的優勢地位。公司毛利率的大幅度提升、優質土地儲備、穩健的財務基礎等業績亮點兌現了行業邁向高質量發展的成長邏輯，基於此，公司在行業步入順風階段，相信市場也會對上實城开長期價值有更深入的認知。

當前公司市淨率僅爲0.15倍，股息超過7%，顯示出明顯的低估，同時具備了較高的安全邊際。從公司展現的高質量發展質素來看，有理由期待上實城开繼續保持穩健的增長，並爲股東創造更多的機會和回報。

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