當年房價很猛的環滬城市，現在怎樣了
最近，這則新聞讓我對環滬樓市冷淡又有了新認知
當年被稱爲環滬之王的昆山新盤，居然开始五折出售
降價項目名字叫做xx都城怡園，今年一次性拿出十幾套現房直接降半價出售
昆山新房五折出售
該盤備案價2.3w/平的小三房，五折促銷之後單價僅1.18w/平
和二手平台上掛牌價1.5w-1.8w/平的二手對比，價格還要低
雖然這是特殊房源，才出現折價出售的情況，但卻也讓人感受到了環滬樓市的寒冷
我同步咨詢了昆山花橋中介，新房折扣已成環滬趨勢，花橋多個樓盤都打折
作爲響當當的環滬一哥，昆山房價曾無限接近上海郊區，最高來到3字頭，如今新盤可以自降身價到這種程度
連作爲環滬之光的昆山都能如此，我不禁好奇，那其他那些當年和昆山一同火起來的環滬城市，現在又如何了呢
前幾年，房價突然火起來的環滬，可不止昆山
上海周邊一些區縣，靠着距離優勢，甚至闖出了“環滬七子”的名號
昆山花橋是最早地鐵和上海相連的地方，自然而然成爲上海外溢的第一站
嘉善雖然沒有地鐵，但是在長三角一體化战略下，作爲高鐵和城際輕軌和上海連接最緊密的縣城，也分到一杯樓市熱度的羹
吳江有滬蘇湖鐵路還曾傳出地鐵17號线會延長通過成爲第二個昆山、太倉離上海市區最近，也有滬蘇通鐵路、啓東有恆大當年造的夢幻海景...
我不禁好奇，當年靠着規劃和資源利好，曾經有過一段巔峰時刻的“環滬七子”
嘉善、吳江、平湖、啓東、太倉等等
在如今，徹底失去了“上海樓市漲價+限購”這兩大庇護傘之後，現在情況到底怎么樣了
01
跌的最厲害的環滬，不是昆山
之前沒有系統統計過，不同的環滬城市，房價目前跌了多少
由於多個城市的數據需要統一標准來比較
我選擇了中國房價行情網這個平台
主要選取當初被稱爲環滬七子中的和上海連接最爲緊密的幾個地方：啓東、平湖、太倉、昆山、嘉善、吳江
拉出長周期房價來看，它們基本都在2015-2018年漲起來的
（來源：中國房價行情網）
漲的最高爲昆山，高達約107%，房價直接翻倍
其他環滬城市也不甘落後，保持80-90%的增速
（來源：中國房價行情網）
爲什么2015年开始，環滬城市的房價就开始止不住了
我們先來看看那幾年上海樓市發生了什么，而環滬這幾個城市又在做什么
首先，2015年，上海樓市整體漲幅超過三成，創下歷史新高
原因是當年330新政，降低了二套房首付從70%至40%，刺激大量改善需求，且公積金首套貸款額度提升，且二手房營業稅從5年免徵到2年免徵...
大量的政策利好下，上海樓市整體大幅上漲
那是一個所有人都認定只要在上海买房就能賺錢的時代
也因此，上海限購的門檻越來越高
緊接着隔年2016上海开啓了從2年社保限購到5年的時代
因此不管是剛需的客戶，還是投資的客戶，都被攔在上海樓市之外
這樣的樓市環境下，給了環滬城市機會，尤其是那些距離上海相對近且無限購門檻，房價又低的
最典型的，直接利好昆山花橋，花橋可以和上海直接地鐵連接，昆山成爲環滬老大哥
然後在上海樓市普漲，又限購的背景下，長三角一體化在2018年上升爲國家战略，2019年又提出要建設長三角一體化發展示範區
在示範區範圍內的一大批環滬區縣，又开始第二波起勢，比如吳江和嘉善
在連漲了七八年之後，這些環滬城市於2022年同步上海樓市开始進入房價下行周期，緊接着2024年，上海不僅下跌外環外限購也解除
因此，當年衝的最猛的環滬七子，房價紛紛也下調
2024年最近房價跟峰值相比，跌幅從9%至28%不等
（來源：中國房價行情網）
但是，跌得最厲害的不是昆山，而是啓東
但是回顧這些年環滬的上漲和下調，我們也看到了不同地方的分化
啓東二手房價跌去28%，成爲現在環滬房價下調最猛的地方
我們也曾去到啓東市調，實地探訪啓東的二手價格甚至比腰斬更加誇張
當前部分房源二手掛牌價與开盤價對比
在啓東也大量存在着投資客买了不住，空置完全租不出去，保持着开發商原精裝的房子
2024年1月在售房源實拍
超大文旅盤的房價暴跌就是啓東房價爲什么大幅下滑的原因
而在啓東，這樣的樓盤還不止一個，除了恆大海上威尼斯，還有一個位於崇明島上但行政劃分卻屬於南通的綠地長島項目
當初开發商以“環滬”概念和“有可能劃入上海”的噱頭，在2015年以8000-11000元/㎡开盤，如今大量房東卻以3000-4000元/㎡，虧了70%左右求賣，卻也賣不出
僅恆大海上威尼斯和綠地長島就能看到當初靠環滬概念漲得最猛的文旅養老盤，現在跌得最厲害
環滬降價的第二梯隊，是平湖、太倉、昆山，大約有18-22%不同程度降幅
這幾個地方曾是投資客和雙城生活剛需的重點考慮，如今投資客離場，剛需客賣掉买上海，因此房價調整到相對理性的價位
不過那些有產業的環滬，也在想辦法留住人
比如最近的太倉，對於大專及以上的人才，直接貼錢买房，大專5萬、本科10萬、碩士20萬、博士30萬
也是借鑑了那些成功的產業新城的思路，先得有產業、然後吸引人才，最後讓他們留下來，這才是一個城市發展的最佳思路，也是樓市的
而在和很多持有環滬房東以及中介聊天的過程中，也了解到即便在下跌的行情中，不同類型的產品抗跌性也不同
環滬最抗跌的是吳江和嘉善，尤其是吳江，距離最高點峰值跌幅不到10%，可以說是很穩了
嘉善優勢在於它的交通規劃，這裏目前已建成的就有兩條鐵路通往上海，滬杭高鐵、滬杭普速鐵路
未來還有2條在建/規劃城際鐵路，分別是滬蘇嘉城際、通蘇嘉甬高鐵
以及上海17號线延長线，未來有可能會形成至少5條軌道交通互聯的格局
且嘉善不單單只是靠喊着融入上海的口號，自己的硬實力也在步步做強，其他不看，2024年嘉善縣GDP已經超過950億，距離千億縣目標已經不遠了
吳江作爲蘇州的一個區，本就是和縣城和地級市不是一個能級的，因此吳江的房價實際上不太會受上海市場變化的影響，更多的還是本地需求在支撐
所以，大家感受到了嗎，那些擁有自身產業能夠創造內部剛需和改善需求的環滬，在這輪周期下，還算勉強能夠支撐過去
02
“客戶都在等整個小區最便宜的一套。”
所以此時誰在买入環滬，和在太倉做了多年房產交易的中介大飛聊了聊，發現最近環滬的太倉，二手成交量有漲
我很好奇，現在到底誰在低價接盤，需求在哪裏
從他的描述中，這兩年還在進入的環滬市場的客戶，基本都是本地客戶
“所有客戶都在等小區裏最便宜的一套房。”
太倉距離上海市區也就四十多公裏，是環滬裏距離上海市區最近的，距離上看，相當於上海的郊區
房價更是低於當時的昆山花橋和嘉定，因此自然成爲想要投資環滬客戶的選擇
當年太倉最貴的房子備案價能達到2.7萬左右，而現在太倉備案價高的新盤都开始打折，而純新盤入市，部分備案價也只有1.5萬
新房賣不動，不過最近二手量卻起來了，接盤的客戶多是本地需求，上海客戶都消失了，投資客也都在擇機離場
“最好賣的還是便宜的學區房。”
最近成交的一套，买家在太倉工廠的小夫妻，爲小孩讀書买入，也是看上了目前科教新城的學區和跌下來的性價比
太倉這個地方有自己的產業，本地人購买力也充足，所以二手還有市場
環滬新房的冷淡也傳導到中介行業
大飛前兩年就开始不做新房渠道了，即便現在的中介傭金已經從當年的5-6萬，漲到了19萬，但是他在環滬賣掉一套新房實在是太難了
因爲“新房跌，二手房價就更低，客戶只看性價比，很多次新二手在出售，房東沒住過，和新房沒區別”
“現在拋盤的房東太多，他們很着急變現，要么拿現金去上海买一套，要么先持有現金，因此總有房東能夠給出更低的價格。”
大飛是從環滬樓市最火的2019年就开始在這裏做中介的，他所在的太倉科教新城位於嘉定、昆山的交界，有滬蘇通鐵路經過，並設有太倉南站，因此太倉南部的科教新城板塊也成爲當年環滬客戶的重倉區
苦於沒有上海購房資格，手上又有大幾十萬現金的投資和剛需客戶，瘋狂在上海附近有軌交或者高鐵、輕軌利好的環滬縣城找機會
最瘋狂的時候，大飛帶團隊三個月成交了75套，“每天都在群裏發喜報，每成交一套就要請客，經常給同事买奶茶。”
新盤打折賣不動，二手拋盤砸盤客戶多，但反而，在這樣的市場下，太倉的二手成交量倒是在三月起來了，上個月大飛的門店就成交了11套，算是喫到這波樓市小陽春的紅利
跌出性價比之後，中介开始轉向二手
選擇此刻進入環滬市場买房的客戶，全都以自住、學區、改善的需求爲主，投資客早早就降價離場了
而新房市場的冷淡，讓不少當初靠賣新房賺錢的中介們，轉向賣更有性價比的二手
03
爲什么環滬現在會如此的下跌
前幾年的環滬吸引的是這些人
一種是是上海購买力被擠壓外溢的一批投資客，另一種是差首付的剛需家庭
就靠這兩點，掀起了好幾年環滬市場的熱度
爲什么不好賣了呢
因爲這兩種客戶從邏輯上，全都消失了
一方面，即便是上海大部分郊區都存在房價回調的趨勢，投資很難再對環滬報以期望
蘇蘇也在2015年买入過太倉總價約80萬的房子，而在2019年這套房最高漲到過240多萬
2022年开始，太倉房價开始下滑，最後蘇蘇在24年中把這套房賣出，價格最後定格在145萬
“看着下跌的趨勢，誰都不愿意資產在虧錢。”
這是蘇蘇作爲曾經環滬投資客給的回答
另一方面，差首付的剛需家庭發現，當上海的房價也在調整，自己好像夠得上郊區或者市區老破小的首付了
去年，我們身邊就有賣出環滬房子买入上海老破小的案例，逃離環滬想辦法买上海，是很多當年環滬客戶的資產轉移軌跡
在環滬，文旅養老大盤是跌得最猛的房子
是以養老概念支撐的超級大盤，啓東的恆大海上威尼斯和綠地長島，是我這次市調看到跌幅最猛的房產
兩個大盤配套建設不完善，交通不便利，又因爲超大體量，比其他地方更容易引起房價踩踏
比較抗跌的房子是學區房，也只有學區好賣，環滬的需求已經逐步回歸至當地客戶的自住需求，學區房是硬通貨
比較抗跌的環滬城市，需要有源源不斷的當地購房客戶支撐，比如產業較爲強勢的昆山、吳江、嘉善等，投資客和上海剛需離場後，它們還有本地客戶的改善需求
至於關於環滬樓市的未來，我問了身邊兩位买在環滬的朋友，一個是自住的強哥，另一個是早年投資的蘇蘇
因爲限購和上海房價上漲而在21年买入花橋商品房那作爲婚房，現在依然還在花橋上海堅持雙城生活的強哥說“不看了，怕看了傷心。”
我隨手搜了一下他家小區最新成交價，當初2萬/平出頭的房子，最新成交的一套只有1.1萬/平。”
跌去的一半，已經足夠在上海現在买二手的首付，但他卻無法半價割肉
去年，剛以145萬賣掉手上太倉房子的蘇蘇
自己上周剛看了太倉那套環滬房子的最新掛牌價，現在已經低到120萬，她說，“應該還會繼續跌。”
而我也才發現，也不是誰都有資本逃離環滬
那些早年低價买入的投資客，才有資本離場
最後被套牢的都是那些最高點买入的普通人
標題：當年房價很猛的環滬城市，現在怎樣了
地址：https://www.iknowplus.com/post/213246.html
