國盛證券：土地市場依然弱勢，年末城投托底有限

主要觀點

2024年全年全國土地成交總額37223.6億元，同比上年同期下降21.5%，相較2022年同期下降32.8%。12月單月仍有翹尾現象，但同比繼續下滑。2024年12月全國土地成交總額10043.2億元，環比增長84.4%，同比下降11.0%，相較2022年同期下降7.7%。

不同省（自治區、直轄市）2024年全年土地出讓表現如何？分省（自治區、直轄市）來看，2024年全年全國30個省（自治區、直轄市）土地市場中，超七成省（自治區、直轄市）成交額、成交面積同比下降。全國30個省（直轄市、自治區）的土地市場中，23個省（自治區、直轄市）成交額、成交面積同比同時下降。30個省（自治區、直轄市）中僅有青海、新疆、甘肅、福建和遼寧5省（自治區、直轄市）成交金額同比上升，部分省（自治區、直轄市）如青海等主要由於基數較低，整體增速較高。2024年成交金額同比跌幅超過40%的有貴州、天津、寧夏3個地區，分別同比下降46.7%、44.1%、40.7%。

70個大中城市按統計局一二三线城市口徑劃分，一二三线城市成交均同比下降，高能級城市下降更明顯。2023年全年4個一线城市整體成交4571.8億元，同比下降27.5%，31個二线城市整體成交10413.0億元，同比下降27.2%，35個三线城市整體成交5200.5億元，同比下降17.2%。

2024年全年近七成城市土地出讓同比下滑。2024年，全國345個存在土地成交的城市中，有113個城市土地成交額同比增長。成交額20億以上的城市中，漲幅前五名分別是蘭州、渭南、郴州、烏魯木齊、焦作，其中蘭州同比漲幅達到228.9%。232個城市成交額同比下跌，成交額10億以上的城市中，降幅前五名分別是常德、邵陽、南昌、新鄉、貴陽。

從TOP100企業拿地情況來看，12月單月城投拿地佔比同比有所下降，佔比47.6%，2024年整體城投拿地同比上升。從2024年全年TOP100企業拿地情況來看，房企拿地超過六成，全年地產企業拿地佔比63.7%，城投企業拿地佔比35.2%。12月單月城投拿地佔比47.6%與2023年同期(58%)相比有所下降。

從2024年全年TOP100企業中地產企業的拿地情況來看，繼續集中央國企拿地。國有企業、民營企業總權益拿地金額分別爲5260.4億元、875.4億元，佔比分別爲85.7%、14.3%。國有地產企業中，中海地產、保利發展、綠城中國的總權益拿地金額分別爲688.0億元、583.5億元、549.1億元，位列前三；民營地產企業TOP10中，前三名的濱江集團、邦泰集團、龍湖集團，總權益拿地金額分別爲345.6億元、116.7億元、67.5億元。

從2024年全年TOP100企業中城投企業的拿地情況來看，總權益拿地金額較高的城投多爲東部和中部的經濟較好區域，江蘇城投拿地繼續高於其他省（自治區、直轄市）。TOP20城投中所在地爲江蘇的有6家，所在地爲安徽的有4家、福建的有3家，所在地爲北京、河北的城投企業有2家，廣東、湖北、浙江各佔1家。

風險提示：統計數據誤差、房地產相關政策邊際變化，地產行業不確定性。

正文

2024年全年土地成交同比下滑超兩成。全國土地成交額37223.6億元，相較2023年全年下降21.5%，和2022年全年相比降幅爲32.8%。

12月單月仍有翹尾現象，但同比繼續下滑。2024年12月全國土地成交總額10043.2億元，環比增長84.4%，同比下降11.0%，相較2022年同期下降7.7%。

分省（直轄市、自治區）來看，2024年全國30個地區的土地市場中，僅有5個省（直轄市、自治區）成交額實現同比增長，4個省（直轄市、自治區）成交面積同比增長。2024年1-12月30個地區中青海、新疆、甘肅、福建和遼寧共5個地區成交金額同比上升，增速分別爲113.2%、32.7%、13.7%、3.8%、0.7%。2024年成交金額同比跌幅超過40%的有貴州、天津、寧夏3個地區，分別同比下降46.7%、44.1%、40.7%。

分省（直轄市、自治區）來看，2024年12月份單月情況如下：全國30個省（直轄市、自治區）的土地市場中，四成地區成交額、成交面積同比同時下降。30個地區中青海、甘肅、遼寧、安徽、寧夏、黑龍江、海南、雲南、廣東、河南、福建、山東、廣西、吉林、四川共15個地區成交金額同比上升。12月成交額同比增幅超過100%的均爲低基數地區，有青海、甘肅、遼寧三個地區，青海增幅最大，達到2943.8%，其余兩個地區分別同比上升232.2%、171.7%。12月成交額同比降幅超過50%的有內蒙古、貴州2個地區，分別同比下降56.1%、52.4%。

2024年多數城市土地出讓表現和去年同期相比低迷。2024年，全國345個存在土地成交的城市中，有113個城市土地成交額同比增長。成交額20億以上的城市中，漲幅前五名分別是蘭州、渭南、郴州、烏魯木齊、焦作，其中蘭州同比漲幅達到228.9%。232個城市成交額同比下跌，成交額10億以上的城市中，降幅前五名分別是常德、邵陽、南昌、新鄉、貴陽。

70個大中城市按統計局一二三线城市口徑劃分後，從1-12月成交額總量來看，不同能級城市成交額均同比出現較大幅下降，整體來看高能級城市同比下滑幅度更大。2024年1-12月，4個一线城市整體成交4571.8億元，同比下降27.5%，四個城市同比均下降；31個二线城市整體成交10413.0億元，同比下跌27.2%；35個三线城市整體成交5200.5億元，同比下降17.2%。

2024年1-12月，4個一线城市北京、上海、廣州、深圳成交額分別同比下降13.9%、35.3%、40.2%、4.7%；31個二线城市中7個城市成交額同比回升，西寧、蘭州、烏魯木齊回升超過100%，分別同比上升413.8%、228.9%、114.7%。南昌、貴陽、南寧、銀川、青島、天津下降最爲明顯，分別同比下降65.7%、62.7%、53.2%、50.8%、49.0%、44.3%；35個三线城市中有10個城市成交額同比回升，洛陽、牡丹江、平頂山回升最爲明顯，同比分別上升50.2%、36.8%、35.8%，常德、襄陽下降最爲明顯，分別同比下降76.0%、58.6%。

2024年12月單月來看，約五成的城市土地出讓金額同比下降。2024年12月，全國330個存在土地成交的城市中，有157個城市成交額同比增長。12月成交額20億以上的城市中，漲幅前五名分別是蘭州、阜陽、海口、深圳、欽州。有168個城市成交額同比下跌，12月成交額10億以上的城市中，降幅前五名分別是南通、襄陽、景德鎮、淮安、黔西南布依族苗族自治州。

2024年12月，綜合用地土地成交額相較上年同期降幅較大。12月綜合用地成交額同比下降41.2%，住宅用地成交額同比下降1.4%。其他用地成交額同比上升31.0%。工業用地、商辦用地交額降幅分別同比上升8.6%、0.9%。從成交額佔比來看，只有綜合用地佔比同比下降，其他用地性質佔比同比上升。

從TOP100企業拿地情況來看，12月單月城投拿地佔比同比有所下降，佔比47.6%，2024年整體城投拿地同比上升。全年地產企業拿地佔比63.7%，城投企業拿地佔比35.2%。12月單月城投拿地佔比47.6%與2023年同期（58%）相比有所下降。

從2024年TOP100企業中城投企業的拿地情況來看，總權益拿地金額最高的20家城投企業如下表所示。拿地金額較多的城投企業呈現地域多樣性，東部沿海地區仍具優勢，內地城投企業進一步發力。TOP20城投中所在地爲江蘇的有6家，所在地爲安徽的有4家、福建的有3家，所在地爲北京、河北的城投企業有2家，廣東、湖北、浙江各佔一家。

從TOP100企業中地產企業的性質來看，2024年及12月單月，國企拿地佔比分別爲85.7%、85.0%。2024年TOP100企業中地產國有企業、民營企業總權益拿地金額分別爲5260.4億元、875.4億元，佔比分別爲85.7%、14.3%。其中國有地產企業TOP10中，中海地產、保利發展、綠城中國的總權益拿地金額分別爲688.0億元、583.5億元、549.1億元，位列前三；民營地產企業TOP10中，前三名的濱江集團、邦泰集團、龍湖集團，總權益拿地金額分別爲345.6億元、116.7億元、67.5億元。12月單月國央企拿地佔比85.0%，民企拿地佔比15.0%。