城中村改造政策，影響幾何？

要點

7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（下稱《指導意見》）。城中村改造討論引發熱議。

在地產持續下滑的大背景之下，這一輪城中村改造會在地產市場激起怎樣的浪花，這是當下最關注的問題。

從中央到地方，政策持續加碼，城中村改造重要性再度提升。

本輪城中村改造政策脈絡，源頭可追溯至2020年。2020年《十四五規劃》首次提出了城市更新行動。今年4月28日，政治局會議提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，各地區早已陸續公布具體安排。此次國常會出台的《指導意見》，針對超大特大城市（21個城市）進一步細化具體工作要求。

年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發布改造細則。廣州今年計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。上海在民生工程推進會上計劃2023-2025年新啓動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少於400萬平。

相較之前年份棚戶區改造，本輪城中村改造政策有三點不同。

2014年棚戶區改造撬動一輪房價上漲，因爲流動性驅動需求釋放，最終帶來地產牛市，尤其是三四线地產價格超預期上漲。這次情況並不一樣。

第一，住建部在2021年8月發布的《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中指出以保留利用提升爲主，重在加強修繕改造。

第二，2021年，21個超大特大城市房地產开發投資額佔全國比重爲34%，住宅銷售面積佔比21.3%。當下政策涉及21座城市城中村改造，而非撬動三四线新增地產需求。

第三，本次改造資金來源是政府資金與民間資本共振，之前棚改主要依賴政策性金融工具。

預計未來三年，城中村改造投資或每年在1萬億左右。

城中村改能夠撬動多大投資規模，目前尚未可知。我們從兩個維度嘗試給出參考數據。

目前已有11個城市公布十四規劃期間投資規模4.4萬億。按照這一節奏，預計2023-2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規模或在萬億元。

第三方數據顯示，2019-2021年城中村改造規模都超萬億，只是2022年有所降溫。

我們綜合上述口徑，預計未來三年21城城中村改造投資或每年1萬億。

城中村改造政策加碼背後的兩點含義。