樓市大洗牌

深圳樓市重新站回到十字路口，一邊是火熱的認籌和成交，另一邊則是積極掛盤的二手房業主。

仿佛一夜之間，又重新回到了2021年樓市發生深刻轉變的前夕。

市場分歧

現在深圳樓市的割裂感主要體現在三個方面——

1、新房、二手房火熱

火熱到什么程度呢？

外地人打飛的赴深圳买房，深圳10月新房認購量有望超萬套，深圳二手房周成交量創近3年新高等顯示成交量起飛的詞條成爲熱搜的標籤。

甚至連开發商也敢於發布紅色收回折扣甚至漲價的海報。

似乎樓市已經直接由低迷，瞬間轉入了火熱。

比如深房中協的數據顯示，10月的第二個周，深圳二手房單周錄得2316套，創近3年成交量歷史新高。

比如樂有家平台數據顯示，截至10月22日深圳新房住宅累計認購量達到8405套，已經達到深圳交易量的“枯榮线”，有望到月底能累計突破萬套；

比如樂有家平台數據顯示，深圳10月1日—21日二手房網籤量累計5005套，全月有望超7000套。

數據上，一片紅火以及驚喜，已經不是“小陽春”那么簡單了。

熟悉深圳歷年的市場行情都知道，樓市加速的年份，二手房大部分月份成交也都是五六千套，衝過七八千的月份都不算多。

即使是2020年—2021年上半年火熱的階段，也是如此。

2、不斷擺上貨架的次新房

一邊是勢頭迅猛的成交，一邊則是掛盤的迅速拉升。

自從取消限售後，二手房擺上貨架的速度迅速增加。

據深房中協數據顯示，被擺上貨架的二手房源，從2024年9月23日的63871套，增加到10月21日的67750套，不到一個月時間二手房掛盤量增加了3879套。

其中，前兩年的熱門日光或者標杆樓盤也迅速上架。

如金融街華發榮御、宏發萬悅山、海德園、萬豐海岸城、潤璽一期及二期，過去基本是需要靠各種外掛才能买到，一房難求。

如萬人打新的金融街華發榮御、宏發萬悅山、萬豐海岸城、潤璽一期，都是火極一時的現象級項目。

現在每個項目掛出的房源不多，但也反映出短短兩年時間，業主的心態轉變程度。

3、虧錢的業主

這兩年，大家普遍的共識就是，2017年上車的人，應該就還好，不至於會很慘。畢竟躲過了2018年、2019年還有2020年樓市的起飛階段，成本和價格算比較低。

但實際上，如果選擇了市區之外的地方，即使是2017年上的車，也會付出非常大的代價。

社交平台上就有2017年曾經選擇了龍崗中心城的業主，上車總價361萬，但最新的成交價同戶型已經不到300萬，算上利息已經虧了100多萬。

不僅如此，由於選擇了龍崗，帶來的通勤壓力，讓生活質量也下降得厲害。

要知道，龍崗中心城已經是龍崗發展和性價比比較高的地段了，也無法給業主帶來更多的正向反饋。

所以，預算有限的群體七八年前選擇了“遠大新”的，都不一定能躲過周期的變化。

买房對很多人來說，就是捆綁了人生和生活的事，如果沒有想明白买了將會面臨什么樣的人生，確實需要慎之又慎。

年底的供應定了

實際上，市場出現這樣的結構，主要還是大家的預期判斷出現了分歧，尤其是對後市的走勢和預演。

若想預判或者分析後市的變化，實際上按照每年深圳新房供應的預演，基本也能推斷出一兩年後的市場節奏。

首先大方向就是深圳放緩供應節奏。

不管是年內不到5個手指的宗地出讓，還是年內的新房供應。

新宗地的出讓，幾乎是斷崖收縮。

而隨着四季度的入市計劃曝光，今年深圳的新房供應也有了定數。

根據官方今日公布的2024年第四季度計劃入市的商品房項目清單顯示，四季度僅31個住宅，預計供應住宅房源約11180套。

這暫且只是計劃清單上的數量，受新房建設進度以及審批入市流程等因素的影響，各個項目還會有延後的變數。

比如三季度計劃供應14955套，實際僅供應了7105套，不僅僅是因爲开發商也在等待推盤的時機。

而一季度計劃是9194套，二季度計劃是7845套，三季度計劃是14955套，所以可以看到全年的計劃是43174套。

相比前三四年供應的計劃，少了一萬多套。

現存的新房，基本是五萬多套，也就是深圳一年左右的供應量。

基本上也能推斷得出，深圳明年新房的選擇範圍會小很多。

結合更低的首付比例，更低的房貸利率，按照當前的預演，後年還會更明顯。

曾經2018深圳新房住宅庫存量下降到2010年後的新低，也爲新房市場在2019年重啓火熱准備了條件。

所以，重回2016年—2018年新房緊缺的階段，幾乎也是可以預見的了。

作者 | 飛天小女警

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