居住政策重心翻轉，老房消費加檔提速

我們認爲，促進家居消費政策的落地，是我國居住政策重心翻轉的又一重要表徵。我國居住政策的關注點，已經從增加人均居住面積，轉向提升居住品質。這可能意味着在家居、物管、消費建材等領域，提供優質產品和服務的企業，面臨長期的業務成長時代機遇。

居住政策的長期重心，已經從增加人均住房面積，轉向切實提升居住品質。

1998年以來，我國的居住政策發力點一直都在擴大居住面積，因爲居住面積不足是長期困擾居民生活水准提升的重要因素，也因爲房地產行業本身可以成爲重要的經濟增長點。在這段時間，居住政策甚至常常被狹義理解爲房地產开發相關政策。但一方面二十多年以來居民居住面積已經明顯提升，並超過了發展中國家一般水平，另一方面房價過高，开發規模過大等現實問題出現。社會對於居住相關領域的最迫切要求，在於提升居住品質，即提升居住空間的利用效率，滿足居民多元化的需求。這種存量的需求包括了裝修，局部改造，家居煥新，智能化應用，也包括了和廣義家居相關聯，和社區生活掛鉤的諸多領域。

促進家居消費政策落地，預計加速補短板，強有力鼓勵老房相關消費。

近日商務部等13部門印發《關於促進家居消費若幹措施的通知》，促進家居消費（這裏的家居是廣義家居含存量居住相關的各類消費，不僅是下文提到的家居消費，即家具和紡織品等）。我們認爲，這一政策貼近社會需要，調研十分充分，視角十分全面，高度因地制宜，也高度尊重市場機制。政策的具體執行有待進一步細化，但政策指明了老房消費市場的巨大潛力，大量細分產業，尤其是那些本身具備市場化盈利模型的產品，可能在政策鼓勵之下進一步做大做強。

住宅物業管理公司受益於老房消費。

物業管理公司是老房消費活動的組織參與者之一，也是產品和服務的提供者之一。居住政策的重心變化，既給物業管理公司帶來新的盈利增長點（例如局裝業務），也給物業管理公司提供了提升業主滿意度的機會，更意味着品牌物業管理公司的優勢進一步強化。我們認爲，2023年是物業管理行業和开發行業充分脫鉤的元年，物管行業具備顯著的價值重估機會。

家居消費：政策激活存量需求潛力，板塊消費屬性有望增強。

我們測算2023年家居零售規模約2.6萬億元，其中在住房改造需求佔比45.1%，已成爲家居零售最大的需求來源。政策着力點在於更好地促進家居存量翻新需求釋放，若政策帶動下在住房翻新單套消費金額增長10%、翻新周期從15年降至13年，我們預計能拉動家居零售需求增速擡升超10pcts。伴隨存量需求崛起、地產拉動貢獻趨弱，家居行業消費屬性料將不斷增強，與此同時舊的發展模式瓶頸突顯，更應關注模式創新和新業務拓展成效。我們認爲具備綜合性渠道管控能力、產品力更爲出色、對挖掘存量需求有前瞻布局的家居公司，後續將持續引領行業集中度提升。

消費建材：房屋舊改提振裝修需求，綠色建材促進行業集中。

舊房裝修是優化舊房空間功能布局、修補質量問題的有效途徑，爲建築材料市場帶來了新的需求。參考美國房地產和建築企業的發展歷史，我國存量房佔比或將進一步提升，房屋重裝將成爲建材新的增長點。高質量、綠色建築材料的需求將帶動市場份額向優質企業集中，有望帶動行業龍頭增長。

風險提示：

老房消費政策出台力度和速度不及預期，各地落實推廣相對遲緩的風險。很多老房消費相關行業也和新房竣工相關，新房竣工增速可能在2024年之後轉爲下降的風險。

注：本文節選自中信證券於2023年7月19日發布的《晨會》報告；報告分析師：陳聰 李鑫 孫明新 肖昊 劉河維 張全國 

標題：居住政策重心翻轉，老房消費加檔提速

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