實質性調價，業主直呼“想退房”

新房給出了實質性的信號。

不動聲色調價

或許調整備案價是新房爲數不多的選擇了。

尤其是供應扎堆很猛的地段。

兩三個樓盤，一路之隔存量新房的供應就可以高達一兩千套。

最近光明關注度比較高的新房是去年9月首次入市的中海時光境。

原因是項目加入了調價隊伍，並且力度不小。

根據轉介渠道消息顯示，9月初89平戶型調整到了最低300萬，82平的調整到250萬，並且樓層不都是最差的樓層，是位於27樓以及3樓的戶型。

（來源：社交媒體平台）

而根據深圳市商品房預售價格備案系統顯示，項目推售的2-4棟27樓以及3樓，除了安居型商品房的備案價，都沒有低於300萬的房源。

（來源：深圳市商品房預售價格備案系統）

於是，有前期業主在社交媒體上表示，买了89平戶型，原備案價約423萬，开發商給出8.86折，折後成交價格約380萬，但不到一個月，項目同戶型出現調價，約327萬並且還能在調價基礎上享受8.5折，結果導致账面出現浮虧約100萬左右。

（來源：社交媒體平台）

雖然是業主前期早买了1個月，遇上了項目價格調整，出現早买和晚买業主之間的價格倒掛，拋开情緒宣泄看，說明了不少事實因素——

1、有房源價格在不動聲色中出現了調整。

比如位於3棟2單元的4901戶型，9月初前根據深圳市商品房預售價格備案系統顯示備案總售價爲3808778元，而9月18日最新總售價顯示2900516元，調整差距約908262元；

比如位於3棟2單元的1806戶型，原備案價爲3767301.164元，根據深圳市商品房預售價格備案系統顯示調整後爲3037275.76元，調整差距約730025.404元；

比如位於3棟二單元2301戶型，初始備案總售價爲3985611.297元，9月調整後，根據深圳市商品房預售價格備案系統顯示爲3042875.71元，調整差距約942735.587元。

再比如位於3棟二單元2201戶型，初始備案總售價爲3974556.114元，而調整後爲3037200.97元，調整差距約937355.144元。

2、項目價格調整後，原本的價格體系被打破，還可能出現面積更大的戶型總價比面積更小的戶型總價還要高的情況。

3、幾個月前上車的業主，账面出現虧損。

4、價格調整不是大面積調整，項目只拿出極少數朝向不好，或者樓層位置不好的房源調整吸引客戶。

但整體來看，項目拿出少部分房源進行原價調整，是要比市場預期的調整或許幅度大得多的。

趨勢不可逆

現在光明的項目出現降價實際更多是爲了迎合市場，也是不得已而爲之。

因爲整個新房的趨勢已經不可逆。

一方面，8月入市的項目金洪名築，建面64-102平，備案均價約4.39萬/平，總價區間約293-469萬/套。

再加上开盤折扣，比中海時光境三度推盤都要便宜不少。

2023年9月16日中海時光境2棟入市，建面約82-108平，備案均價約4.87萬/平，總價區間約366-593萬/套；

2023年10月7日中海時光境3棟入市，建面約82-108平，備案均價約4.87萬/平，總價區間約362-597萬/套；

2023年11月27日中海時光境4棟入市，建面約83-90平，備案均價約4.49萬/平，總價區間約349-468萬/套；

而這兩個項目都位於光明核心板塊的邊緣位置，距離光明最繁華的地段直线距離都差不多，而金洪名築所在位置還有名校學區光環加持。

這就導致競品之間不得不加入價格战。

另一方面，中海時光境扎堆大量的競品，不得不被動降價搶佔市場。

比如已經吹風10月即將入市的中建觀月項目，與中海時光境僅一路之隔，並且項目申請了調規，爲《深圳市建築設計規則》新規後入市項目，戶型凸窗和陽台更大，實際使用面積也更大。

比如一路之隔的潤曜府和潤暉府，2022年12月後陸陸續續推售，也還有房源在售。

整體來看，僅僅一個小地段存量新房的供應就超過1500套的體量。

再加上中海時光境還有11棟房源潛在加推，所以在新舊規則交替的房源入市的轉折點，主動通過調整價格留住市場已經是當前光明新房爲數不多的選擇。

換句話說，後續會不會有更多的房源加入深度調整，範圍一進步擴大，算是鐵上釘釘的事。

作者 | 醉酒大鯊魚

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