日本房地產：久違的上行周期是否可持續？
日本經濟自上世紀九十年代以來銷聲匿跡長達三十年時間，基本在同一時間，日本房地產泡沫也被刺破。但不一樣的是，日本房地產在2013年开始復蘇，在2021年後房價增速甚至有進一步擡升的趨勢。
日本第96任首相安倍晉三於2012年上台後提出“安倍經濟學”，這對日本經濟以及房地產走出陰霾起到了至關重要的作用。此外，日本政府還特別針對房地產領域制定了強而有效的政策。首先，不斷加大購房補貼力度；其次，通過房貸減稅制度推動購房意愿；最後，日本政府在2019年及2023年兩次提高房產贈與稅的免稅上限，這進一步提高了房地產的流動性。
往前看，日本房地產仍有上行動力。人口流向是房價上行基礎。雖然日本人口總數下滑，但是由於區域經濟發展不平衡存在，日本三大核心都市圈人口整體穩定，其中東京都市圈人口甚至多年來維持淨流入趨勢。與此同時，供給縮量進一步推升核心都市圈公寓價格上行速度。
值得一提的是，地緣衝突推高住宅建設成本，开發商爲維持利潤轉嫁成本給購房者進而推升房價。日本獨棟住宅通常以木質結構爲主，建築用木材主要依靠從俄羅斯進口。地緣衝突下，俄羅斯木材供應陷入停滯引發建築用木材緊缺，疊加鋼材價格上漲進一步推升了建築成本。
往前看，低資金成本以及薪資上漲預期有望對房價上行形成有力支撐。隨着經濟逐步起色，日本不斷放寬YCC政策利率控制上限，但是這並沒有對低利率環境形成本質影響，日本房貸利率提升並不顯著。此外，日本“春鬥”成果顯著，工資上漲預期的持續提升進一步提高了房屋購买意向。
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“安倍經濟學”推動日本住宅地產持續復蘇
日本經濟自上世紀九十年代以來銷聲匿跡長達三十年時間，基本在同一時間，日本房地產泡沫也被刺破。但不一樣的是，日本房地產在2013年开始復蘇，在2021年後房價增速甚至有進一步擡升的趨勢。
日本第96任首相安倍晉三於2012年上台後提出“安倍經濟學”，這對日本經濟以及房地產走出陰霾起到了至關重要的作用。“安倍經濟學”主要從三個方面發力：（1）貨幣寬松和財政刺激爲房地產市場釋放了充足的流動性，刺激了購房需求和建設投資；（2）結構改革提高了整體經濟活力，勞動力市場逐步回暖顯著提高了房地產市場購买力；（3）开放入境遊、放寬留學生、外來勞工政策等吸引外資流入，增加了房地產市場的活躍度和多元化。
此外，日本政府還特別針對房地產領域制定了強而有效的政策。首先，不斷加大購房補貼力度，日本政府自2013年起決定向滿足條件的購房群體發放購房補貼，最高補貼規模從初始30萬日元經2019年及2021年兩次調整後提高至100萬日元。其次，通過房貸減稅制度推動購房意愿，該制度可以視作政府變相替买房人支付房貸利息，這在房貸利率本就很低的情況下進一步降低了購房成本。最後，日本政府在2019年及2023年兩次提高房產贈與稅的免稅上限，這進一步提高了房地產的流動性。由於日本存在較高的遺產稅稅率，所以民衆普遍選擇在生前將房產贈與子女來規避高額的遺產稅，這種贈與配合免稅額度的提高進一步推動了房地產行業的流動性。
02
日本房地產市場概況
日本房地產交易以新建住宅爲主，佔比約85.5%。日本人在購买住房時更傾向於購买新房。與美國和歐洲相比，二手房市場在整個房地產市場的份額很小，僅有14.5%。相比之下，全球主要發達經濟體二手房市場佔比基本在70%以上（數據截至2018年12月31日）。盡管住房存量不斷增長，空置房屋佔比很大，但每年仍有大量新房建成。
按存量房屋類型統計，根據日本總務省統計局數據，截至2018年，日本存量住宅總計約3,437萬棟，其中獨棟住宅3,208萬棟，佔比約91.8%，公寓229萬棟，佔比約6.6%；由於公寓容納量相對較大，從住宅單位口徑統計，日本存量住宅單位約5,122萬戶，其中獨棟住宅2,876萬棟，佔比約53.6%，公寓2,335萬棟，佔比約43.5%。
按新建房屋類型看，日本住宅地產主要由自建住宅、租賃住宅、待售住宅（商品房）三大類構成，與全球大部分國家及地區並不完全一樣。2023年租賃住宅是日本最主要的新建房屋類型，佔比高達42%，待售住宅以及自建住宅佔比也相對較高，分別爲30%、27%。
03
日本房地產仍有上行動力
人口流向是房價上行基礎。不可否認的是，日本房地產自2013年以來復蘇趨勢相對明朗，但是從供需角度而言，日本已經進入高度老齡化階段，疊加社會生育意愿相對較低，日本總人口常年持續下滑。即便人口總數下滑，但是由於區域經濟發展不平衡存在，日本三大核心都市圈人口整體穩定，其中東京都市圈人口甚至多年來維持淨流入趨勢。
（注：日本三大都市圈指的是首都圈、近畿圈與中京圈，其中心城市分別爲東京、大阪以及名古屋。三大都市圈在日本國內地位舉足輕重，僅首都圈人口就接近4,000萬，佔總人口比重約30%，經濟體量佔比達到40%，；三大都市圈總人口佔比超過50%，經濟體量佔比甚至達到65%。）
人口規模決定住宅需求，各城市人口變化趨勢的不同導致城市間房地產復蘇進程並不均衡。三大都市圈中首都圈與近畿圈的中心城市東京與大阪的房價指數領跑全國，其他城市房價雖然仍有上漲，但是漲幅相對較小。
供給縮量進一步推升核心都市圈公寓價格上行速度。2021年隨着新冠疫情的穩定，東京圈新建公寓供給規模迎來一波大反彈，隨後連續兩年持續下行。2024年1-5月，首都圈新建公寓供給延續了之前下滑態勢，從8,596戶減少13.9%至7,404戶。
地緣衝突推高住宅建設成本，开發商爲維持利潤轉嫁成本給購房者進而推升房價。由於日本處於環太平洋火山地震帶，基於木質結構施工靈活、抗震性好等安全角度考量，日本獨棟住宅通常以木質結構爲主。根據日本總務省統計局數據，截至2018年，存量獨棟住宅3,208萬棟中，木質住宅佔比高達93%。此外，日本自身自然資源匱乏，建築用木材主要依靠從俄羅斯進口。地緣衝突下，俄羅斯木材供應陷入停滯引發建築用木材緊缺，疊加鋼材價格上漲進一步推升了建築成本。日本建設物價調查會統計，近年來日本四類主要建築的建設成本持續上漲。截至2024年5月，從建築費工程原價指數看，鋼筋混凝土造公寓爲130.5，同比上升7.5%；鋼架結構辦公樓爲131.7，同比上升6.5%；鋼架結構工廠爲131.6，同比上升6.4%；木造住宅爲137.3，同比上升5.4%。
04
低資金成本下購买力逐步提升
隨着經濟逐步起色，日本不斷放寬YCC政策利率控制上限，但是這並沒有對低利率環境形成本質影響。從購房成本角度而言，日本主要銀行浮動貸款利率均保持在2.475%不變，10年固定抵押貸款利率整體增幅均不足100基點。
與此同時，2024年春鬥成果顯著，工資預期上漲提高實際購买力。與經濟同步起色的還有薪資漲幅，2024年，由日本勞動組合聯合會下屬工會主導的第五輪年度春季工資談判（Shunto，又稱“春鬥”）平均加薪5.17%，中小企業平均加薪幅度提高至4.66%。從2023年开始，日本工資漲幅明顯改善，這直接提高了买房人的實際購买力。疊加日本經濟的起色，买房人對工資上漲的預期持續提升，這無疑進一步提升了房屋購买意向。
綜上所述，在“安倍經濟學”的推動下，日本房地產自2013年已經進入上行區間，2021年後，日本房價上行速度進一步提升。一方面，核心都市圈供需缺口擴大是房價上行的重要推手；另一方面，地緣衝突導致原材料價格上升，开發商轉嫁成本進一步推升了房價上行速度。往前看，低資金成本以及薪資上漲預期有望對房價上行形成有力支撐。
注：本文來自國泰君安證券於2024年07月19日 發布的《【國君國際宏觀】日本房地產：久違的上行周期是否可持續？》，證券分析師：周浩、孫英超
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