中信證券：地產政策得到全面落實，北京市場有望逐漸趨穩

從“430”政治局會議到“517”出台一籃子政策，歷時約三周的時間，政策就兌現了研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。從6月7日國務院常務會議要求對存量房產和土地的消化，盤活工作解放思想，拓寬思路，穩妥把握，扎實推進，到6月26日北京出台政策，也歷時大約三周的時間。實踐證明，應對資產價格不斷下降，地方政府性基金收入不斷縮水的局面，各地可能仍需出台各類鼓勵需求的政策，以推動市場企穩。中信證券認爲，未來一段時間又將迎來房地產政策出台的小高潮，從上海、北京等核心城市出發，市場的區域性、結構性復蘇是有可能實現的。中信證券認爲开發企業所面臨的資產減值威脅將有所緩解，居住服務類企業的正常經營秩序也能得到保障。

▍北京出台《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），將首套房最低首付款比例調整爲20%（此前爲30%），將利率下限調整爲LPR減45BP（此前爲LPR+10BP），二套房首付比例和貸款利率、公積金首付比例相應調整。對多子女家庭購买二套房視爲首套，組織开展“以舊換新”活動。政策沒有調整限購門檻，但此前北京出台過五環外可以增購一套的限購優化政策。

▍差別化住房信貸政策調整接軌上海，限購政策調整幅度小切合減量發展目標。

中信證券測算，按照首套房按揭利率下限計算，30年期的100萬元貸款月均還款可以減少313元，顯著減輕居民的置業負擔。首套首付比例要求從30%下降到20%，居民當期置業門檻下降三分之一。北京沒有出台調整非戶籍居民在購房資格獲取方面的社保和個稅繳納年限要求，而是在此前擴大了已有購房資格居民的可購买套數，並支持了多子女家庭的置業要求。中信證券認爲，這和北京減量發展的獨特城市發展之路有關。

▍以舊換新政策在二手爲主的特大城市預計能推動換房需求有效釋放。

《通知》鼓勵开發企業和經紀機構共同爲“以舊換新”居民提供更加優質的服務，即先預定新房，若舊房成功籤約則相關訂金轉爲購买新房的首付款；若舊房在一定時期內未能成功出售，則無條件退還訂金的政策。這一政策在許多二线城市並不鮮見，但北京房屋總價較高，換房人群衆多，換房鏈條較長，二手房市場規模遠大於新房市場。中信證券預計，以舊換新政策在北京將有助於提升房屋換手率，助力換房需求實現，取得好於二线城市的效果。

▍北京市場基本面持續向下，政策出台有助於區域市場企穩。

在6月份，上海二手房市場有率先企穩的跡象。根據Wind統計，6月的前25天，上海的二手房網籤套數已經達到了21185套，已經遠超5月全月18315套的水平。根據冰山指數，上海最新的（2024/6/23）二手房報價爲60877元/平，較之四周之前（2024/5/26）上升0.2%。由此可見，由於上海對外來人口的吸引力強，產業和人口集聚效應明顯，政策邊際變化大，降低首付和利率等政策效果最爲明顯。根據Wind統計，北京在6月前25天網籤二手房成交12254套，相比5月前25天10921套上升12.2%。但北京二手房價格仍然處於下降通道，過去四周分別環比變化-0.2%/-0.3%/+0.01%/-0.4%。中信證券相信，降低利率和首付的政策最終落地，確實有利於北京市場盡快企穩，結束資產價格下跌的惡性循環。

▍北京出台政策有助於穩固購房人對政策可持續性的信心，也有利於其他地方解放思想，拓寬思路，出台新的穩市場、去庫存政策。

北京降低按揭貸款利率和首付的政策出台較晚，也一定程度影響了其他地方購房人對政策可持續性的信心。一些地方對進一步出台政策也持觀望態度。盡管國務院常務會議鼓勵解放思想，拓寬思路，但地方政策進入了相對低潮期，二手房成交的熱情在最近一周也开始有所消退。中信證券認爲，各地在限價、落戶、利率、財政補貼等方面，仍有廣泛的政策出台空間。北京兌現調降利率和首付，有助於其他地方進一步解放思想、出台政策，也有助於增強居民對於政策可持續的信心，積極釋放自住需求。

▍風險因素：

房價持續下跌，居民預期持續悲觀，從而推動二手報價持續下行的風險。居民收入和財富預期受到衝擊，購房能力受影響的風險。北京五環外市場供給偏大的風險。

▍房地產政策可能迎來一個新的小高潮，預計核心城市房價有望企穩。

從“430”政治局會議到“517”出台一籃子政策，歷時約三周的時間，政策就兌現了研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。從6月7日國務院常務會議要求對存量房產和土地的消化，盤活工作解放思想，拓寬思路，穩妥把握，扎實推進，到6月26日北京出台政策，也歷時大約三周的時間。實踐證明，應對資產價格不斷下降，地方政府性基金收入不斷縮水的局面，各地可能仍需出台各類鼓勵需求的政策，以推動市場企穩。中信證券認爲，未來一段時間又將迎來房地產政策出台的小高潮，從上海、北京等核心城市出發，市場的區域性，結構性復蘇是有可能實現的。中信證券認爲开發企業所面臨的資產減值威脅將有所緩解，居住服務類企業的正常經營秩序也能得到保障。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年6月26日發布的《房地產行業重大事項點評—政策得到全面落實，北京市場有望逐漸趨穩》報告，陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002