注意，國企开始下場收購存量房了
2021年集中供地以來
土拍市場的主力軍就成了各地的國資城投公司
國資屢屢出手拿地，已經見怪不怪了
據克而瑞統計，僅2021到2023年三年間
地方國企和城投參與拿地的數量，總佔比就超過了6成
來源：CRIC，截止2023年11月10日
我們還在感慨，國資不僅介入拿地，而且負責建設开發了很多地產項目
緊接着又看到杭州臨安區准備出手
掏出真金白銀，試水政府收儲存量房
是啊，現在越來越多存量房去庫存的行列中
都出現了國資的身影
各地政府和城投，正在以各種各樣的方式
比如直接收購、以舊換新、租賃等等手段
更多樣的介入到了存量房的去化過程中
今年以來，不僅落地速度加快，而且資金量也明顯起來了
各地到底在哪些方面做了哪些嘗試，今天帶大家深挖一下
01
一开始，是從“以舊換新”關注到國資
老實講，樓市的“以舊換新”已經不是新詞了
部分城市的試點推出，算起來也有大半年的時間了
最新數據顯示，截止到5月15日，已經有超過60個城市進行試點
逐漸從三四线城市，向一二线城市擴散，上海、深圳和廣州都加入了進來
其中，不少於15個都是國資下場收購的形式
直接由地方政府或者當地城投進行兜底
數據來源：網絡整理，僅供參考
不完全統計，目前公布的計劃收購套數合計超過1萬套
實際操作流程也很簡單
想換房的業主，只需通過政府指定的官方平台
登記舊房、選定新房、等待估價，滿意就進行後續支付
如此一來，买和賣都通過官方平台完成，審批流程快
既不用擔心款項安全問題，也大大提高了置換的效率，基本不用等多久
國資收購的好處不僅只停留在流程操作上
而且充分聽取居民的意見，不斷優化“以舊換新”細則
像太倉就考慮到，有的人舍不得老破小的學區，但換到新房又擔心沒有好的學校
特別批准保留一定時間舊房所在學區的入學資格
讓小孩有上學需求的業主，可以放心進行置換
還有的人有好幾套小房子，單獨一套拿來換新房，價差有點喫力
現在也可以“多換一”，用多套舊房子湊一套新房
南京甚至爲置換期房的業主，提供了過渡期住的地方
舊房子收過來之後，還能以市場價繼續租住在裏面
等期房交付、裝修好後，業主再正式搬進去住
省去了因爲房屋交易而要搬家的麻煩
鄭州則是先在兩個區域進行試點，進而推廣到全市八個區域全面實施
對二手住房的房齡限制，也從之前的15年延長到了20年
這三個典型城市的首批成績單也出爐了：
數據來源：網絡整理，僅供參考
據介紹，各地國資首批收過來的二手住房
主要是小戶型，地段好，多半還有學位優勢
不僅可以交由第三方中介進行轉租，獲得不錯的租金收益
也能用作過渡的安置房，給原住戶或者附近的拆遷戶居住
當然，轉作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道
02
其實，很多地方國資早就在收購存量房，拿來做保租房
印象中，保租房主要集中在一二线城市
事實上越來越多的三四线城市，也在大步推動保租房建設工程
十四五期間，我國計劃建設籌集保租房870萬套
各地都存在保租房的指標壓力
因此，有些地方國資不僅自己掏錢建保租房
還直接從城投手中收購現成的存量房，相應改造後轉做保租房
和“以舊換新”比起來，不需經過業主的置換，更直接省事
也免去了重復建設，可以更快投入使用
最直接的就是，提高了闲置房產的利用率
那么，收購的錢從哪裏來？
去年年初，央行設立了1000億元的“租賃住房貸款支持計劃”，定向投放給8個試點城市批量收購存量房，用作保租房
而這8個城市去年的住宅總銷售額，合計有1萬億
1000億相當於全年銷售額的10%，真不算少
4個試點城市福州、青島、天津、重慶，都跟進了這種模式
數據來源：網絡整理，僅供參考
計劃收購的存量房套數超過16000套
重慶瞄准的是軌交站點、產業園區、學校醫院附近的存量房，面積以70平以下小戶型爲主
要知道今年1月份，重慶主城區商品房成交量爲8043套
這次就投放了4207套，大概相當於半個月的成交水平，數量也相當可以
福州主要收購的也都是四城區的優質房源，要求建成年限短、地理位置優越、層次較好
目前首批近8000套的收購目標，已對接落實了近7000套
下半年將正式轉爲保租房或長租房，投入到市場
收購資金規模同樣不能小覷
福州和濟南去年拿到的貸款額度，分別是4.88億和4.6億
今年青島又拿到18.5億，天津濱海新區更是落地資金達到19.18億
簡單統計一下，首批收購存量房的貸款額度已超過了47億元
此外，湖州、邯鄲，還有最近爆火的阿勒泰等多個城市
也先後發布了此類政策
要注意的是上面談到的置換和直接收購，都只針對商品房
深圳今年2月還計劃將本市的公寓類住房，打包申請“轉型”爲保租房
也就是說，國資對於保租房房源的解決方式
比我們想象的多得多
03
除了這兩種方式外，國資也在想辦法盤活租房市場
聚焦到一线城市
上海、廣州、深圳盡管都推出了“以舊換新”活動
但活動本身給予購房者的優惠力度並不大
國資也暫時還沒有參與其中
不過，由於一线城市的市中心有很多老破小，改造難度較大
一线國資更多是想辦法盤活租房市場，進行統籌租賃
上海從去年10月开始，在部分區域試點了“躉租”政策
由國資的長租公寓——上海建信住房服務有限公司負責
也就是租賃市區老人的房子，轉租給有需要的青年
老人從市區搬到郊區的新房子裏住
目前，市區的7個區14個街道，以及郊區的6個新房項目
投入到了初步的試點中
試圖同時解決了老人養老，年輕人租賃以及近郊存量房源運營這三大問題
除了市區的老破小之外，可以用來轉租的房源還有很多種
深圳就盯上了規模龐大的城中村，進行“統租”
數據來源：網絡整理，僅供參考
具體來看，深圳去年計劃通過改造城中村，籌集5.2萬套保租房
特別成立了微棠住房公司進行專職管理
在线下設立了多個黃白色顯眼的客服中心
到今年年初，微棠公寓在租社區有36個，主要集中在龍華區的幾個街道
光元芬新村足足有90多棟統租房，房間總數非常多
據一些租客反映，這種模式相比於之前的私人房東
收費更爲規範化，押金退還、水電燃氣以及維修的費用都有保障
更不會隨意漲價
而且公共設施完善，增加了健身房、公共廚房、閱讀區等
安保措施也大大提升，除了進出有門禁之外
還設置了無死角監控以及固定的前台
最近爲了方便租戶出行，微棠公寓還和深圳巴士合作推出了“藍海豚”小型巴士
开通了地鐵和產業園專线，C24线的首站就是逸秀微棠
通過統租的模式，讓城中村的居住環境不斷改善，租戶有保障，房東也有錢賺
04
爲什么國資要开始下場收存量房
目前試點的一些城市，像鄭州、重慶等
前幾年土地供應量堪稱天量
郊區、新城等待开發區域的新房庫存數量比較多
供應遠遠大於需求，存量新房去化周期漫長
這時候各地政府及時“踩剎車”，暫停土拍，減少市場上的新房供應
通過以舊換新、直接收購等多種手段，可以加快存量房的去化
而從居民角度出發
有置換需求的業主，可以放心由國資兜底
從“先賣後买”，轉變爲“先买後賣”、“邊买邊賣”，盡快實現自身的住房改善
對租房群體來說，以往的保障房大多是建在一些偏遠地區
一线城市的打工人，或許愿意犧牲通勤，住進郊區的保租房
三四线城市很難愿意選擇此類保障房
而現在，通過直接收購或者以舊換新等多種手段
地方政府能爲租房者，提供更多城區好地段的保租房
這就大大提升了對務工人員的吸引力
提供充分的配套，爲三四线城市留住人才
這樣才能贏得長期發展的機會
總的來看，國資下場收購可以說是“一箭三雕”
最明顯的就是幫助當地去化，緩解還債壓力
還能提高闲置房產的利用率
滿足居民置換改善和租房的多種需求
從各地披露的方案，和試點以來的效果來看
我們可以肯定的是，未來還會有更多城市的國資下場收購存量房
圍繞當地居民的真實需求
採用不同機制，盤活存量房以及租房市場
標題：注意，國企开始下場收購存量房了
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