如何看待城中村改造？
摘 要
什么是城中村改造？
城中村圍繞人口和土地兩個維度對概念進行界定。在政策實施中，城中村的界定以群衆組織形式和集體用地性質爲衡量標准。同時，地方政府對城中村改造範圍界定有一定的自由裁量權，集體建設用地佔比可適當放松。
政策邏輯上，自今年4月以來，城中村改造首先從政治局會議傳遞至國常會，進而下達至各部委，最後由各地方政府作進一步落實，政策傳導鏈條清晰。地方上，雖然城中村早在廣東、河南等地方开展，但2023年以來發布政策相對密集、涉及城市更多。但截至目前，城中村改造的政策推進仍舊偏慢。
如何看待城中村改造同棚改、舊改、保障房等的關系？
首先，城中村改造、城市更新、舊改、棚戶區改造、保障性住房建設均在城鎮化建設中的改造提升中心城區功能範疇內。其次，城市更新概念包含舊改、城中村改造和保障性住房，其中舊改和城中村改造統稱“三區一村”，是城市更新行動的主要內容。棚戶區改造則同城市更新政策體系相對獨立。天風證券認爲，相對棚改，城中村改造對投資的拉動效果更小而實施難度更高。
城中村改造的痛點在哪裏？
當前，城中村改造的痛點首要在於資金來源，在地方財政持續承壓、加槓杆能力有限的情況下，可能的方式是財政同金融、社會資本相結合。從實際情況來看，城中村改造項目由地方政府牽頭，引入社會資本共同持股，同時金融機構提供資金支持。同時，目前政策端的融資支持正在加強，城中村改造納入專項債支持範圍，監管擬設立城中村改造貸款，後續可觀察PSL投放情況。
除此之外，城中村改造涉及土地性質變更，改造周期相對較長，未明確改造模式下前期節奏或偏緩，都是目前存在的痛點。
如何看待城中村改造對地產投資的影響？
短期內，城中村改造對地產投資的拉動作用是確定的，中長期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市場的置換需求；另一方面，動能尚未企穩、舊房安置部分削弱的居民置換需求的情況下，中長期看城中村對地產投資或有一定替代效應。
天風證券預計，2024年城中村改造面積約2.41萬億平方米，投資規模在8430.6億元左右，拉動地產投資6.34%，對經濟增速貢獻率0.7%。
2023年4月政治局會議，城中村改造被提至前所未有的战略高度。在房地產市場供需發生重點變化、地方政府債務化解進入深水區的背景下，城中村改造同時肩負短期擴大內需、拉動經濟和長期改變城鄉二元體制、推進城鎮化的責任使命。
城中村改造對地產投資的拉動，作爲短期可預期的經濟增長極之一，備受市場關切。在本篇報告中，天風證券嘗試對城中村改造的政策脈絡、改造模式及其中的痛難點、對投資及經濟拉動測算分別進行討論，分析城中村改造能在何種程度上穩住經濟。
1.什么是城中村改造？
1.1. 概念梳理：集體組織形式和土地性質的二元結合
城中村圍繞人口和土地兩個維度對概念進行界定。根據學界觀點，城中村是城市行政區範圍內非戶籍常住人口佔總人口30％以上、建設用地面積佔村莊面積的40％以上的村落；按土地性質來定義，城中村指被包圍在城市建成區裏邊，但仍屬於農村集體土地性質的區域。城中村是在城鎮化的進程中，村落被現代城市包圍、卻又存在歷史遺留問題沒有解決，而形成的“城市裏的村莊”。
在政策實施中，城中村的界定以群衆組織形式和集體用地性質爲衡量標准。如深圳市政府發布的《關於深圳市城中村（舊村）改造暫行規定的實施意見》中規定，“各城中村（舊村）改造範圍爲依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地範圍內的建成區域”；天津市政府發布的《天津市市政基礎設施建設涉及的城中村改造暫行辦法》中規定，“城中村是指我市市政基礎設施建設所涉及到的中心城區仍然保留農村體制，使用集體土地，並以村民委員會爲組織形式的農民聚居村落。”
同時，地方政府對城中村改造範圍界定有一定的自由裁量權，集體建設用地佔比可適當放松。如上海市政府出台的《上海市助行業強主體穩增長的若幹政策措施》中規定：“全面提速“城中村”改造，編制“城中村”改造規劃，將“城中村”改造項目認定中的集體建設用地佔比要求從70%以上降至51%以上。”
1.2. 政策邏輯：首次單列、層層下達
2023年4月，政治局會議首次將城中村改造從城市更新概念中單獨列出。
城中村改造首次被中央提及在2008年。2008年，國務院印發《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020）》，提出要重點加快城中村改造，城中村改造政策被提至國家層面。
2014年3月，《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》出台，要求“加快城區老工業區搬遷改造，大力推進棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造”，將城中村改造和棚改、舊改並列提及。
2021年3-4月，《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》和《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》先後提出“城市更新”概念和“三區一村”改造，城中村構成了本輪城市更新的重要組成部分。
2023年4月，政治局會議召开，提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”，“城中村改造”首次從“城市更新”概念中單獨列出，战略意義凸顯。
自今年4月以來，城中村改造首先從政治局會議傳遞至國常會，進而下達至各部委，最後由各地方政府作進一步落實，政策傳導鏈條清晰。
4月政治局會議之後，2023年7月，國務院總理李強主持召开國務院常務會議，審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，對城中村改造部分原則進行了細化。改造節奏方面，明確要“成熟一個推進一個”，資金平衡方面，融資則明確“多渠道籌措改造資金”，“鼓勵和支持民間資本參與”，收益則明確“努力發展各種新業態，實現可持續運營”。
同月，政治局會議召开，再度提及“積極推動城中村改造”。國務院副總理何立峰參加在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議並發表講話，從战略意義、實施難點、改造細節作了進一步落實。改造模式上，明確採取“拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造”，資金要實現“綜合平衡、動態平衡”，土地必須實行“淨地出讓”，經營模式堅持“以市場化爲主導、多種業態並舉的开發運營方式”。
自7月末开始，各部委分別召开相應會議、發布相應政策文件，貫徹落實城中村改造。
7月27日，住建部召开企業座談會，鼓勵建築企業和房企積極參與城中村改造；8月1日，央行、外管局召开2023年下半年工作會議，提出加大對城中村改造的金融支持力度；8月1日，國开行召开2023年黨建和經營工作座談會，提出積極服務推動超大特大城市城中村改造；9月5日，自然資源部發布《關於开展低效用地再开發試點工作的通知》，提出探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建築規模按一定比例建設保障性住房。
地方上，雖然城中村早在廣東、河南等地方开展，但2023年以來發布政策相對密集、涉及城市更多。
城中村最早於2003年-2004年在河南、廣東等地展开。城中村最早於2003年國務院辦公廳出台的《關於批准保定市城市總體規劃的通知》中提出，“要加強城中村和城鄉結合部整治和改造，城鎮基礎設施、公共服務設施建設應統籌考慮爲周邊農村服務”。2004年，深圳發布了《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，制定相應城中村整治規劃。
今年以來，在超大特大城市穩步推進城中村改造被地方政府密集提及。截至目前，據不完全統計，已有北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、西安、長沙等15個城市發布城中村改造相關政策文件，地方政府響應積極。
但也應注意，截至目前，城中村改造的政策推進仍舊偏慢。各地方政府的政策文件及相關會議，仍以貫徹中央精神內容偏多，公布實施細則內容偏少。從表述來看，目前城中村改造仍以初步摸底爲主，對項目計劃、資金來源、實施進度等方面公布信息偏少，改造進度相對滯後。
1.3. 歷史定位：城中村改造與城市更新體系及棚改的關系
首先明確，城中村改造、城市更新、舊改、棚戶區改造、保障性住房建設均在城鎮化建設中的改造提升中心城區功能範疇內。2014年3月，《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》發布，同時提及棚改、城改、舊改：“加快城區老工業區搬遷改造，大力推進棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環境。”
其次，城市更新概念包含舊改、城中村改造和保障性住房，其中舊改和城中村改造統稱“三區一村”，是城市更新行動的主要內容。2021年3月，十九屆五中全會通過十四五規劃，明確提出實施城市更新行動。2020年11月，住建部部長王蒙徽撰寫解讀文章《實施城市更新行動》，其中明確提到完善住房保障體系，有效增加保障性住房供應。2021年4月，《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》出台，提出“在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等‘三區一村’改造爲主要內容的城市更新行動”。
棚戶區改造則同城市更新政策體系相對獨立。根據深圳市政府2018年5月發布的《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》政策解讀，棚戶區改造和城市更新政策是相互獨立的政策體系，其在政策適用範圍、補償獎勵標准、項目實施模式上均有不同。而回顧十四五規劃以來的中央層面城市更新政策，也確無將棚改囊括進城市更新政策的表述。
以投資作爲出發點，天風證券則主要對比棚改和城改在改造模式、安置方式、資金來源等方面的不同，以評估相對2015年棚改，本輪城改能拉動的投資及經濟增長規模大小。
綜合對比，天風證券認爲，城中村改造的拉動效果或小於棚戶區改造，而實施難度更高，對以下幾點作出提示：
在改造規模上，城中村改造小於棚改。城中村僅針對超大、特大城市，而棚戶區改造覆蓋全國範圍。同時城中村改造提出以拆除新建、整治提升、拆整結合三種方式並舉，結合2021年住建部63號文防止城市更新大拆大建，對比棚戶區改造以拆除重建爲主，相同面積的城中村和棚戶區，前者新建面積遠小於後者。
在安置方式上，城中村的貨幣化安置力度預計遠小於棚改。棚戶區改造的安置以貨幣化安置爲主，而城中村改造的安置方式以貨幣化安置和實物安置並存。實物安置相比貨幣化安置，對地方政府的資金壓力更小，在當前更爲可行。但一方面，實物安置本身不計入地產銷售數據，因此不直接推動房地產銷售，另一方面，房地產市場銷售預期未能改善，則居民部門缺乏加槓杆動力，房地產市場回暖仍存發力空間。
另外需要說明的是，貨幣化安置後，即使居民部門不投入至房地產市場，也會激發其消費需求。
在推進的困難程度上，城中村改造則高於棚改。一則城中村的土地性質多爲集體用地，而政策又明確規定城中村改造應實現淨地出讓，土地性質的變更爲城改增加了難度。二則雖然政策在資金來源的表述上都提及了“多渠道籌措改造資金”，但城中村改造更偏向鼓勵和支持民間資本參與，而棚改更傾向加大地方政府投入。在實際操作過程中，棚改的融資渠道以PSL和棚改專項債爲主。若城中村改造相對更偏好民間資本，則在資金平衡測算和民間資本引入上有更高要求。
事實上，城中村改造的痛難點不僅局限於此，我們暫按下不表，在後文作進一步詳細說明。
2.城中村改造有多大體量？能拉動多少投資？
2.1. 測算城中村待改造的體量
測算邏輯爲城中村常住居民面積=城中村常住人口*人均住房面積。天風證券首先計算城中村常住人口數。
此次城中村改造的範圍明確在特大超大城市。
特大超大城市共21個。對於超大特大城市的定義，根據國務院2014年《關於調整城市規模劃分標准的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市爲超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市爲特大城市。根據七普數據的統計，我國城區常住人口在1000萬以上的城市有7個，分別爲：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；城區常住人口在500萬以上1000萬以下的城市有14個，分別爲武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。
按照自建房比例測算出21個特大超大城市的城中村人口數量，城區人口共計約2.1億人。
測算邏輯：城中村改造建築面積= 城中村常住人口*人均住房面積=21個特大超大城市城區常住人口*居住城中村人口比例*人均住房面積
其中，天風證券又把居住在城中村的居民分爲居住於自建房的當地居民和外地租戶，分別以對應人口數乘以人均住房面積。數據均來自七普調查結果，其中居住自建房人口比例以城市所在省份的城市自建房戶數佔總戶數比例近似替代，平均爲9.9%，租戶以城市所在省份的城市租賃廉租住房/公租房/其他住房的家庭戶戶數佔比近似替代，平均爲26.7%。自建房的人均居住面積以城鎮家庭戶人均住房建築面積近似替代，平均爲38.62平方米；租戶的人均居住面積取人均住房建築面積19平方米以下的加權平均值，平均爲13.44平方米。又假設城中村租戶居住相對密集，以0.6爲調整系數。
天風證券分別對21個超大特大城市的各指標進行統計，其中假設城中村常住居民居住面積容積率整體提升20%，最終得出城中村改造建築面積約爲14.93億平方米。根據2022年12月披露的城市住宅建安工程造價數據，假定建安成本爲3500元/平方米，預計城中村總投資規模在5.23萬億。
假設分十年（2023-2032年）完成全部的城中村的改造，則每年改造的體量可能在5227億左右。
天風證券進一步根據各城市已披露的政策及進度進行修正。
目前有上海、昆明、青島、東莞、廣州自2023年4月政治局會議以來披露城中村改造計劃進度，其中上海市政府披露最爲詳細。
上海市政府提出，城中村改造計劃用10年完成，具體分爲三步走。第一步，到2025年要全面完成中心城區近40萬平方米零星二級舊裏以下房屋改造，第二步，到2027年要全面完成小梁薄板房屋改造，完成中心城區周邊的城中村改造項目，第三步，到2032年要全面完成不成套的職工住宅改造和城中村改造項目。根據上海市房管局，截至23年4月已批准城中村改造項目62個，其中，2023年-2025年計劃安排新啓動30個“城中村”改造項目，每年新啓動10個改造項目。
其余城市均對近年城中村改造項目有所披露。2023年昆明市政府工作報告提出，計劃啓動44個城中村改造；廣州市政府計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續建項目、20個新开工項目和58個前期項目，預計完成固定資產投資983億元，佔全年城市更新固定資產投資目標的49%；青島市政府計劃2023年推進城中村改造項目85個，計劃完成投資175億元。
假設項目所涉及的城中村改造面積大致相等，其余超大特大城市建設項目同上海保持一致，則城中村改造預計10年完成，其中前三年預計每年完成進度約六分之一。今年各大城市均處於初步動工狀態，拉動投資較爲有限，其中廣州作爲城中村改造啓動較早、推進較好的城市，在今年2月的《城市更新提速增效工作方案》中表示，預計今年完成固定資產投資983億元。天風證券預計2024年城中村改造投資規模在8430.6億元左右，完成約2.41億平方米改造，投資規模大於2023年。
如何看待城中村改造對地產投資的影響？
短期內，城中村改造對地產投資的拉動作用是確定的，盡管在一定程度上，地產投資的拉動規模取決於拆舊比、拆建比、貨幣安置率的制約。中長期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市場的置換需求，尤其是房票及實物安置情況；進一步講，城中村的改造及安置策略對房地產市場內生性動能的刺激有限，在內生性動能尚未企穩、舊房安置部分削弱的居民置換需求的情況下，中長期看城中村對地產投資或有一定替代效應。
2.2. 城中村改造能拉動多少需求？
城中村改造的經濟增長貢獻率，可利用行業不變價增加值的增量除以當期 GDP 的不變價增量計算得到。用公式表示即爲：
城中村改造對經濟的貢獻率
=城中村改造佔地產投資比重*地產投資佔固定資產投資比重*資本形成率
=城中村改造投資額/年全國房地產开發投資完成額*年全國房地產开發投資完
成額/年固定資產投資完成額*年固定資本形成/GDP*100%
根據天風證券的前文測算及各指標2022年值，預計城中村改造對地產投資拉動6.34%，對經濟增速貢獻率爲0.7%。
3.城中村改造的痛點有哪些？
盡管政策不斷出台完善，各城市對於城中村改造也積極开展，但從客觀實際看，城中村改造是一項復雜的系統工程，現階段城中村改造仍然存在諸多難點、痛點。
3.1. 資金來源是首要問題
根據《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造借助多渠道籌措改造資金，並鼓勵和支持民間資本參與。
對照棚改，2015年發改委和住建部發布的《關於加強保障性安居工程配套基礎設施建設中央預算內投資管理的通知》，政策表述同樣爲多渠道籌措配套基礎設施建設資金，但強調加大地方政府投入力度。在實際情況中，PSL貸款和棚改專項債作爲棚改的主要資金來源。PSL伴隨棚改貨幣化安置推出，推動棚改貨幣化助力房企去庫存；2018年-2019年，財政部推行棚改專項債，融資方向由棚改貸款向棚改專項債轉移。
2018年3月，財政部、住建部聯合發布《關於印發<試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法>通知》，棚改專項債开始替代PSL成爲棚改項目的主要資金來源。
而對於民間資本，城中村改造开發周期長，改造成本大，且涉及的各方主體較多，並多存在土地歷史遺留問題。鼓勵民間資本參與，需有長期、低成本、有耐心的社會資本，且需具備改造方面的豐富經驗。
在地方財政持續承壓、加槓杆能力有限情況下，可能的方式是財政同金融、社會資本相結合。參考廣州市人民政府於2023年7月發布的《關於積極穩步推進城中村改造推動高質量發展的決定》，提出形成“財政、金融和社會資本共同參與的多元化投資格局”：
積極爭取將城中村改造納入政策性金融工具投向領域範圍。通過城中村改造基金、地方政府專項債券、企業債券、REITs等多種渠道籌集改造資金。建立城中村項目投融資對接機制，鼓勵引導銀行業金融機構按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，專款專用、封閉管理，並探索創新金融服務模式和金融產品，滿足城中村改造合理融資需求。符合條件的城中村改造項目適用現行棚戶區改造有關稅費支持政策。
——《關於積極穩步推進城中村改造推動高質量發展的決定》
以實際情況來看，深圳、上海的城中村改造項目由地方政府牽頭，金融機構提供資金支持，其中深圳引進了社會資本參與。2023年2月份，深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌，該公司由深圳市人才安居集團、愿景明創分別持股51%、49%。同時，深圳市人才安居集團與國家开發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行籤訂授信協議，獲得5000億元銀行授信支持。
2023年6月，上海市青浦區鳳溪社區“城中村”改造項目成功組建銀團。本次銀團由農業銀行上海市分行作爲牽頭行、代理人，涉及總金額220億元，爲項目开發方中交城市投資控股有限公司提供資金保障。
目前政策端對城中村改造的融資支持正在加強，城中村改造納入專項債支持範圍，監管擬設立城中村改造專項貸款，後續可觀察PSL投放情況。7月31日至8月1日，國家开發銀行召开2023年年中黨建和經營工作座談會，提出要“積極服務推動超大特大城市城中村改造”；8月17日，央行發布2023年第二季度中國貨幣政策執行報告，提出加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。9月12日，根據21世紀經濟報道，符合條件的城中村改造項目納入專項債支持範圍。9月18日，根據21世紀經濟報道，監管擬設立城中村改造專項貸款。
3.2. 貨幣化安置力度或不及棚改，對地產銷售拉動有限
目前中央暫未對城中村改造安置作明確規定，但明確對於城中村改造地塊除安置房外還應按一定比例建設保障性住房，或對商品房需求有反向擠出。何立峰在電視電話會議中提出應以新思路破解人和產業怎么安置的難題，則相較棚改的貨幣化安置或有不同。《關於开展低效用地再开發試點工作的通知》中提出，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建築規模按一定比例建設保障性住房。
我國住房保障體系包括三類住房，一爲公租房，二爲保障性租賃住房，三爲共有產權住房，則保障性住房的建設難以對商品房銷售市場形成拉動，反而會因滿足部分居民的住房需求反向擠出商品房購买需求。
在地方實踐中，部分城市探索以房票爲主的貨幣化安置同實物安置並行的安置方式，對地產銷售的拉動作用亦有限。2023年8月，鄭州市人民政府出台《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出“通過購买商品住房、發放安置房票等貨幣化爲主的方式實施安置”。北京在今年3月發布的《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》（徵求意見稿）中規定，徵收集體土地房屋補償強調以房屋安置方式爲主。而濟南鼓勵多種安置方式相結合，採取實物安置或貨幣安置形式。
貨幣化安置和實物安置對於地方政府財政支付有一定的壓力，房票安置是加快推進城中村改造較爲可行的一個選擇。但房票及實物安置，一則不計入房地產銷售數據，因此不直接推動地產銷售；二則安置住戶不進入房地產交易市場，難以對房地產市場預期形成拉動，從而進一步推升房地產市場價格回升，以及居民部門加槓杆。
3.3. 涉及土地性質變更，強調淨地出讓
城中村改造包含着農村土地制度改革的內涵，在土地性質上，城中村範圍內土地用地性質較爲復雜，大多數土地性質爲集體用地，還涉及村民宅基地、國有建設用地、遺留耕地等。法律層面，《憲法》規定城市土地歸屬國家所有，另一方面，《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。相對而言，棚改和舊改主要針對國有性質土地，土地性質較爲簡單。
此輪城中村改造的表述中，強調必須實行淨地出讓。住建部強調“堅持依法徵收、淨地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋徵收補償責任部門、徵收補償標准和程序等，並依法依規實行徵收。”
根據《闲置土地處置辦法》，淨地出讓一般要滿足以下5個基本條件：（1）土地權利清晰；（2）安置補償落實到位；（3）沒有法律經濟糾紛；（4）地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；（5）具備動工开發所必需的其他基本條件。
簡單來說，淨地出讓指在土地出讓前，該地塊已處理好土地產權、補償安置等經濟法律關系，其中包含土地性質變更完成。
土地性質會影響徵拆環節的運作模式，由此可以看到此輪城中村實行淨地出讓：（1）地方政府在收儲過程中起着關鍵作用，承擔對土地一級开發，平整拆遷的主導力量，政府強監管可以把控隱性債務的問題，使得項目更加公开透明；（2）避免造成土地闲置，有利於推進城中村改造項目順利落地實施。但同時淨地出讓對地方經濟發展水平、地方政府財政支出平衡能力是考驗，由於淨地出讓條件更加嚴苛，房企介入時的二次开發成本較高。
3.4. 改造周期相對較長，節奏上先慢後快再放緩
整個政策周期較爲彈性，要結合各種綜合因素進行考慮，但目前看政策進展偏慢。
改造時間的長短考慮三方面因素，一爲總體改造體量，第二是改造力度，第三看區位因素，區位因素越好，政府徵收談判所需時間越長，同時包括補償力度和當地房地產市場間的博弈。在徵收完成後，後期用地开發建設進程相對較快。
城中村的生態系統相對復雜，用地性質變更、利益主體協調難度都遠大於舊改和棚改。且“63號文”的出台對項目審批更加嚴格，未來對於城中村改造的要求更高，並且考慮到社會民間資本參與相比於棚改較多，項目徵收、融資、施工、居民安置搬遷和後期運營开發等比較耗時，故而在項目協商統籌上可能會花更長的時間。
中央提出，城中村改造力求積極穩妥，“成熟一個啓動一個”，預計進展相對平穩。地方上，城中村規劃基本在10年左右。從上海、廣州等城市更新方案來看，多以2035年爲完成節點，剩余年限在10-12年。2011年《廣州市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》提出，用5-10年時間，基本完成城市重點區域成片改造重建和全市在冊的138條城中村改造。
4.小結
什么是城中村改造？
城中村圍繞人口和土地兩個維度對概念進行界定。在政策實施中，城中村的界定以群衆組織形式和集體用地性質爲衡量標准。同時，地方政府對城中村改造範圍界定有一定的自由裁量權，集體建設用地佔比可適當放松。
政策邏輯上，自今年4月以來，城中村改造首先從政治局會議傳遞至國常會，進而下達至各部委，最後由各地方政府作進一步落實，政策傳導鏈條清晰。地方上，雖然城中村早在廣東、河南等地方开展，但2023年以來發布政策相對密集、涉及城市更多。但截至目前，城中村改造的政策推進仍舊偏慢。
如何看待城中村改造同棚改、舊改、保障房等的關系？
首先，城中村改造、城市更新、舊改、棚戶區改造、保障性住房建設均在城鎮化建設中的改造提升中心城區功能範疇內。其次，城市更新概念包含舊改、城中村改造和保障性住房，其中舊改和城中村改造統稱“三區一村”，是城市更新行動的主要內容。棚戶區改造則同城市更新政策體系相對獨立。天風證券認爲，相對棚改，城中村改造對投資的拉動效果更小而實施難度更高。
城中村改造的痛點在哪裏？
當前，城中村改造的痛點首要在於資金來源，在地方財政持續承壓、加槓杆能力有限的情況下，可能的方式是財政同金融、社會資本相結合。從實際情況來看，城中村改造項目由地方政府牽頭，引入社會資本共同持股，同時金融機構提供資金支持。同時，目前政策端的融資支持正在加強，城中村改造納入專項債支持範圍，監管擬設立城中村改造貸款，後續可觀察PSL投放情況。
除此之外，城中村改造涉及土地性質變更，改造周期相對較長，未明確改造模式下前期節奏或偏緩，都是目前存在的痛點。
如何看待城中村改造對地產投資的影響？
短期內，城中村改造對地產投資的拉動作用是確定的，中長期角度，一方面，城中村改造抑制了城中村居民在商品房市場的置換需求，尤其是房票及實物安置情況；另一方面，在內生性動能尚未企穩、舊房安置部分削弱的居民置換需求的情況下，中長期看城中村對地產投資或有一定替代效應。
天風證券預計，2024年城中村改造面積約2.41萬億平方米，投資規模在8430.6億元左右，拉動地產投資6.34%，對經濟增速貢獻率0.7%。
風 險 提 示
宏觀經濟形勢不確定性；貨幣政策不確定性；測算存有一定偏差；改造進度不及預期
注：本文來自天風證券2024年11月24日發布的《2024 年債券市場展望之如何看待城中村改造？》，分析師：孫彬彬 S1110516090003；隋修平 S1110523110001
本資料爲格隆匯經天風證券股份有限公司授權發布，未經天風證券股份有限公司事先書面許可，任何人不得以任何方式或方法修改、翻版、分發、轉載、復制、發表、許可或仿制本資料內容。
免責聲明：市場有風險，投資需謹慎。本資料內容和意見僅供參考，不構成對任何人的投資建議（專家、嘉賓或其他天風證券股份有限公司以外的人士的演講、交流或會議紀要等僅代表其本人或其所在機構之觀點），亦不構成任何保證，接收人不應單純依靠本資料的信息而取代自身的獨立判斷，應自主做出投資決策並自行承擔風險。根據《證券期貨投資者適當性管理辦法》，若您並非專業投資者，爲保證服務質量、控制投資風險，請勿訂閱本資料中的信息，本資料難以設置訪問權限，若給您造成不便，還請見諒。在任何情況下，作者及作者所在團隊、天風證券股份有限公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本資料授權發布旨在溝通研究信息，交流研究經驗，本平台不是天風證券股份有限公司研究報告的發布平台，所發布觀點不代表天風證券股份有限公司觀點。任何完整的研究觀點應以天風證券股份有限公司正式發布的報告爲准。本資料內容僅反映作者於發出完整報告當日或發布本資料內容當日的判斷，可隨時更改且不予通告。本資料內容不構成對具體證券在具體價位、具體時點、具體市場表現的判斷或投資建議，不能夠等同於指導具體投資的操作性意見。
標題：如何看待城中村改造？
地址：https://www.iknowplus.com/post/54861.html
