中信證券：房地產市場基本面將從9月开始企穩回升

房地產需求側的政策加速落地，各項政策逐漸形成合力。我們預計，房地產市場基本面將從9月开始企穩回升。居民置業門檻降低，財務負擔下降是市場進入復蘇通道的起因。房價單邊下跌預期逆轉是我們預期市場復蘇持續的原因。政策將釋放一系列長期被壓抑的真實居住需求，主要是賣舊买新、賣小买大的改善置業需求，也包括返鄉置業、回鄉養老和旅居需求。但政策不鼓勵新增同城第二居所需求，更禁止囤積大量住房的投機炒作。總而言之，我們認爲，政策優化更好體現了“房住不炒”的精神，房屋價值也將進一步聚焦居住屬性。

▍房地產需求側政策。

9月1日，北京和上海宣布“認房不認貸”，至此一线城市全域落地以本地住房爲考量的差別化住房信貸政策，對於本地無房，但有貸款記錄的購房者均按首套貸款對待，首付比例和利率大幅下降。安徽、長沙、無錫、成都、重慶等城市均表態落地“認房不認貸”。天津將限購範圍縮小爲城六區，福州進一步放松限購。2023年8月最後一周开始，房地產政策優化明顯提速。

▍各項政策已經形成合力，預計基本面九月起企穩回升。

樣本城市新房和二手市場銷售在8月分別同比下降了25%和3.5%，8月以來二手市場的看房和成交量有見底回穩的跡象。前期，政策預期推動了看房人數增加。而現在政策進入了充分兌現的階段。我們認爲，銷售可能逐級加速回暖，預計2023年四季度銷售將環比顯著改善，全年商品房銷售額有望實現正增長。居民置業門檻降低，財務負擔下降是市場進入復蘇通道的起因。房價單邊下跌預期逆轉則是市場復蘇持續進展的原因。

▍我們預計市場復蘇在不同領域表現將存在差異，核心看點則是改善置業需求。

市場的復蘇是不均衡的，我們認爲在核心城市職住平衡區域的大戶型住宅復蘇程度最大，此區域的中小戶型住宅銷售也有望明顯改善。核心城市輻射範圍的衛星城住宅市場和具備稀缺性的度假房產，高品質的回鄉置業項目也會明顯邊際受益政策變化。但是核心城市職住分離區域的項目受益程度有限，尤其是同城遠郊，定位第二居所的住宅和商住項目，其需求可能被進一步分流（詳見表2、表3）。預計政策將釋放一系列長期被壓抑的真實居住需求，其中主要是賣舊买新、賣小买大的真實改善置業需求，也包括返鄉置業、回鄉養老、旅居需求。政策不鼓勵新增同城第二居所需求，更限制囤積大量住房的投機炒作。總而言之，我們認爲政策優化更好體現“房住不炒”精神，房屋價值將進一步聚焦房屋居住屬性。

▍政策工具箱儲備十分豐富，復蘇周期也將推動信用環境穩定。

當前的政策工具箱內可選手段豐富。例如當前各大城市普通住宅標准相對偏高，公積金個貸率還有提升空間，限購政策有寬松空間，限售限價（過戶指導價）等政策也有放松空間。我們認爲，倘若市場繼續明顯下行，則新的政策將繼續出台以扭轉房價下跌預期。房屋銷售復蘇是房地產產業鏈信用復蘇的前提。只有房企的資產不隨着時間推移不斷貶值，房企的負債才有安全保障。我們相信，盡管不少企業資產負債表仍然緊張，但企業債務重組和展期的風險是开始下降了。

▍風險因素：

相關政策出台之後雖然帶來銷售改善，但部分公司長期拿地不足，可售優質貨值偏少，行業排名下降的風險。部分城市政策落實可能相對緩慢，或政策邊際影響相對較小，市場無法在9月復蘇的風險。

▍從產業短期拐點，走向中長期拐點。

對房地產產業鏈來說，以更加關注改善需求爲核心的需求支持政策有望逆轉房價下跌的預期，避免產業硬着陸，現在產業已經越過了短周期的拐點。只有銷售復蘇才能帶來信用復蘇，2020年之後信用風波已經影響了不少企業，其中一些走向了縮表，一些則不得不开始債務展期和重組。信用復蘇意味着企業借新還舊變得不再困難，在政策加持之下，我們認爲信用復蘇的產業中期拐點也即將到來。只有重啓特大超大城市的开發建設，只有憑借不斷升級的產業吸引更多的真實居住需求，房地產企業才有長期發展的空間。政策不是權宜之計。隨着城中村改造的鋪开，戶籍制度改革的推進，我們認爲房地產行業也會迎來長期的向上拐點，內涵也會向新發展模式演變。