政策超預期，房地產板塊一波高开“表演”，底部反...

9月1日，房地產板塊再次風雲突變，开盤大幅衝高後一度大跳水，延續昨日跳水戲碼，截至發稿，板塊漲幅全部回落，且個股走勢分化，中迪投資漲停，萬科A、新城控股漲超2%，渝开發、中華企業跌超3%，粵宏遠A、深振業A等跟跌。

於此同時，家居板塊盤中強勢拉升，截至發稿，夢天家居、江山歐派、我樂家居漲停，歐派家居、尚品宅配、索菲亞漲超6%。

消息面，昨夜央媽連放大招，一是自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。二是住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》，全國統一首套住房和二套房最低首付款比例政策下限統一爲不低於20%和30%。

重磅政策接連落地

近來房地產迎來多個利好，昨夜央行更是連續發文，想盡辦法將房地產從ICU拉出來。具體來看：

第一，存量首套房貸利率下調了。央媽准許居民首套房貸的利率跟銀行重新商量，9月25日起开始。根據測算，平均降幅大約爲0.8個百分點，每個房貸家庭一年節約超5000元，還是比較給力的。

不過，原文措辭是“原貸款發放時的利率下限”（當時普遍4.8%左右），並不是如今的利率下限（4%），下調空間沒那么大，這是要注意的。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸爲例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。這是實實在在的利好消息。

第二、全國降低首套房貸比例和二套房貸比例。首套房降低到20%，第二套房降低到30%，而且利率也降了！對北京上海等二套房刺激不小！

第三、买房的貸款利率。首套房不變，二套房的利率下限，從LPR+60個基點，下調到LPR+20個基點。

此外，昨天萬科召开2023年中期業績會，會上董事會主席鬱亮表示，今年全國商品住宅新开工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新开工面積僅爲6.6億平方米，將回到2006年的規模。但按照城市化率、國外經驗等保守估計，未來提升空間很大，房地產韌性仍在，只不過還需要一些時間。

昨日此則消息也對於地產股的情緒形成明顯壓制。不過鬱亮也表示，當前市場顯然超跌，相信在各方面的共同努力以及政策端的持續發力下，隨着經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。

當初萬科最先喊出“活下去”，現在喊出“跌多了"，這次看看萬科能喊對嗎。就整個房地產行業來看，伴隨着人口老齡化、生育等因素擾動，未來比較難走出大的貝塔行情，大概率會是優勝劣汰，個別公司走阿爾法，不過短期刺激政策較多，情緒催化也是考慮因素之一。

地產股還能投資嗎？

伴隨保交樓政策的落地實施，前期積累的大量未完工項目加快完工，竣工面積實現快速修復。2023年1~7月，全國房屋累計竣工面積達到3.84億平方米，同比增長20.5%。其中，7月單月快速復蘇，實現竣工面積0.45億平方米，同比增長33.14%。竣工亮眼表現將貢獻未來家居需求，B端精裝工程率先受益，未來C端零售將逐步實現復蘇。

銀河證券指出，整體來看，2022年延期需求在一季度集中釋放，4—5月以來終端銷售有所走弱，家居消費呈現前高後低趨勢。2023年1—7月，家具類零售額爲811億元，同比增長3.2%，增速放緩0.6 pct。其中，7月單月爲126億元，同比增長0.1%。展望後續，伴隨政策出台，消費信心有望得到提振，進而帶動家居需求復蘇，在金九銀十消費旺季實現亮眼表現。同時，2022年低基數背景下，全年有望維持穩健增長。

中信證券指出政策再次表明，房地產市場不會出現硬着陸，房地產產業鏈具備短期催化劑和長期布局邏輯，整體看好房地產產業鏈的投資價值，也看好房地產價格企穩對宏觀經濟的積極意義。

其進一步認爲，房地產开發投資已經見底，房地產產業鏈的投資存在長期邏輯。

在需求側，戶籍改革近期再次提速，包括8月3日公安部重申改革目標、以及浙江、江蘇等經濟大省以省份爲單位全面放开落戶條件。

在供給側，保障性租賃住房建設有助於解決符合條件的重點群體住房困難問題。總體而言，其認爲當前房地產开發投資規模已經處於歷史的底部，未來有持續反彈的可能。

標題：政策超預期，房地產板塊一波高开“表演”，底部反轉信號何時至？

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