深圳的三件大事
最近，深圳發生了三件值得特別關注的大事。
一件是公租房限制收入標准公布，另一件則是河套正式列入國家級發展規劃，還有一個就是深圳確定執行“認房不認貸”政策。
這三件事，看上去似乎並無什么關聯，但都將對深圳樓市帶來深刻的影響。
首先是公租房設定“收入线”，人均年可支配收入超過5.4萬，3人及以下家庭（含單身居民）財產超過66萬元，4人及以上家庭財產超過87萬，不能申請公租房。
這個標准一出，很多網友就不淡定了。
按照5.4萬一年的可支配收入計算，月薪4500，連個稅期繳標准都沒達到，想要在深圳留下來很難。
實際官方約定的可支配收入與大家理解的會有一些出入。
比如養老金、孩子的獎學金就不計算入家庭收入。
對於可支配收入，如何計算和核定，在《深圳市公共租賃住房申請家庭經濟狀況核對和認定實施細則》（徵求意見稿）中有明確提到過。
可支配收入爲家庭收入減去不計入家庭收入部分，而家庭收入包括工資收入、經營淨收入、財產淨收入、轉移淨收入以及其他應當計入家庭收入的項目。
不計入家庭收入部分爲獎勵性補助、社會救助款物、城鄉居民養老保險金等。
而且對很多低收入人士來說，反而可以安居深圳了，尤其是家庭。
人均可支配收入限制5.4萬，看上去標准約束比較高，在深圳月收入輕易便超過這個標准。
但通知提到的是“人均”，如果是三口之家，家庭年可支配收入實際能達到16.2萬。
按照這個標准，家庭夫妻平均到手月薪爲6750元。
如果算上五險一金、個稅，實際稅前工資能達到7000-8000左右，基本與深圳公布的2022年城鎮私營單位就業人員稅前年平均工資相差不遠。
按照深圳統計局公布的數據，2022年私營企業年度稅前平均工資爲90322元，稅前月平均工資約7526.83元。
要知道深圳實際的管理的人口一千七八多萬，個人稅前薪資待遇在7000-8000元/月的人口基數並不少。
比如龍華的某家餐飲公司招聘主管這樣的職位，底薪待遇才給到4200元/月，比如南山區某火鍋店店長待遇是8000-15000元/月，經理是6000—12000元/月，其他崗位都在6000元以下。
所以公租房的申請，並沒有看上去要求那么嚴格，大多數稅前月薪8000元以下的群體都能享受到這項福利。
甚至可以說，這個政策才是真正給深圳大多數底層收入者一個切切實實的保障，讓低收入群體有機會留在深圳。
而這類群體，放在深圳樓市來看，實際上並非目標客群，並不會給深圳樓市帶來供需關系的深刻變化。
其次是河套的大禮包落地。
8月29日，國務院印發《河套深港科技創新合作區深圳園區發展規劃》，將深入推進深港兩地在跨境合作、科技創新、協同發展方面的規劃。深圳園區面積3.02平方公裏，香港園區面積0.87平方公裏。
到2025年皇崗口岸將會重建完成，跨境基礎設施互聯互通，通關查驗更高效，深圳園區監管模式運作成熟，無論是與香港的要素流動、創新鏈條、人員交流還是科研管理制度，都會獲得重大成果。
未來將會培育一批世界一流的創新載體和頂尖科技企業研發中心，成爲世界級的科研樞紐。
如無意外，河套將會是深圳邁向另一個新高度的砝碼。
《規劃》指出，河套深港科技創新合作區發展定位是成爲深港科技創新开放合作先導區、國際先進科技創新規則試驗區以及粵港澳大灣區中試轉化集聚區，承擔科技創新國際化的功能。
目前，河套合作區內共推進和落地高端科研項目已經超過150個，未來能夠逐步形成六大科創產業集群，包括國家重大科研平台，世界500強研發重心、香港高校科研項目、突破核心關鍵技術項目、深港的獨角獸企業，港澳青年創新創業平台。
這就意味着，福田保稅區和皇崗口岸片區將會匯聚更多更高規格的資金、技術、人才以及信息。
所以未來，深港之間的優勢互補效應會特別明顯。
在深圳被納入國家級战略的區域並不多，大家最熟知的是前海。
被劃定爲國家級示範區後，前海便迎來了高光。
無論是招商引資，還是推行新的試點政策，又或者是人才培養和孵化，都跑在了前列。
以至於前海樓市迎來多年的高光，不斷被深圳人認可，成爲打新的集中地，前些年更是一房難求。
現在河套成爲另一個國家級規劃建設的區域，同樣也會給予相當多的資金、技術和政策的支持。
而且河套相比前海，與香港的鏈接更緊密，皇崗口岸和福田口岸能直接連通對面香港的落馬洲，互通更有優勢。
所以深圳的另一片熱土，很有可能會出現在河套。
對河套周邊的樓市而言，短期的影響估計會有比較明顯的促進作用。
從整個深圳園區規劃範圍範疇來看，目前約38個二手住宅小區掛盤在售，共計499套，在售小區成交歷史均價區間約6萬—8萬/平。
（數據來源：各中介平台）
不過，就河套劃定的區域而言，規劃範圍內存在不少待入市的人才房。
從《規劃》來看，深圳園區的空間布局分爲三大板塊。
中心區域包括福田口岸、皇崗口岸旅檢區及周邊生活區，規劃建設國際高端科技服務樞紐，承擔口岸綜合服務和高端科技服務功能。
西翼包括福田保稅區，規劃建設高端科研區和中試轉化基地。
東翼包括皇崗口岸現狀貨檢區及其東北側生活區，規劃建設國際協同創新區和國際人才社區。
可以看出，皇崗口岸現狀貨檢區及其東北側生活區未來會容納相當多的人才，國際人才社區會成爲港深頂尖人才的聚居地。
目前華強南路東側的南華村棚改項目已經確定爲河套深港科技創新合作區深圳園區的國際人才社區。
項目由華潤代建，已經更名爲南華新苑，改造範圍用地面積170259.1㎡，其中，住宅550780㎡，除還遷用房外其余均爲人才住房與保障性住房，預計將提供近5000套住宅。
而在合作區東翼的區域內也有一塊稀缺的可售人才房地塊B106-0065，這個地塊2021年11月由深投控旗下的深港科技創新公司獲得，土地面積13414.58平方米，未來會建設成辦公+住宅+商業綜合體。
根據住建局批復，項目人才房共計960套，其中70㎡兩房768套，90㎡三房192套，限價5.28萬/㎡（毛坯），最高售價不得高於5.54萬元/平。
這個位置的人才房，無論是交通還是配套，還是未來規劃，都足以成爲深圳對接香港的門戶地標。
大概率能夠成爲深圳人才房的大熱門項目。
深圳正式執行“認房不認貸”政策。
昨天（8月29日）廣州的“認房不認貸”政策還沒跑多遠，深圳便跟進了。
對深圳打算置換的群體來說，降首付是真真切切的了。
短期估計能拉動一波不小的改善性需求。
但能有多大的效果，還要看市場會怎么消化。
一方面量在價先，二手房看漲，市場才會躁動，但是二手房市場已經有不少辦法能夠繞开加槓杆的限制。
另一方面，市場主導還是以新房爲主，深圳的新房庫存足夠支撐市場平穩運行一到兩年。低總價的房源仍然具備很強的吸引力。
只有當信心和預期同時扭轉，市場才會看到翻天覆地的變化。
所以短時間內的市場效果肯定有，但不能抱非常大的期望。
不過接下來，9月的市場將會再次驗證大家的心態，還是且走且看吧。
作者 | 醉酒大鯊魚
標題：深圳的三件大事
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