缺地共識打破

深圳缺地傳說，或許要改寫了。

最近，龍崗一口氣對位於嶂背地鐵站附近的一大片工業用地調整爲住宅用地，共約41.98公頃。據推算，未來能增加約212萬平住宅供應。

這已經是深圳今年第三次大手筆集中調規，意味着，“工改住、商改住”會是深圳未來幾年的趨勢。

過去，在大家的共識中，深圳地少人多，土地掣肘長久困擾着深圳，外界對深圳“擴容”的討論也曾經一度甚囂塵上。

不少人甚至認爲，深圳只有解決了土地問題，才能擁有下一個十年發展的空間。

在這樣的氛圍下，深圳的住宅項目銷售一直秉承着稀缺的概念，近幾年的住宅大部分去化效果都非常顯著。

即使是當前，市場周期處於低位運行階段，新房雖然不如從前受歡迎，但基本上大部分也都能做到在一年內清盤。

就算位置相對較邊緣的地段的項目，比如龍崗雙龍的頤璟名庭，龍華觀瀾的山水華庭，寶安松崗的滿京華雲著雅庭等，靠近東莞的城市邊界，周邊缺乏地鐵、大型商業等配套，賣到現在幾乎都全部都已經備案完畢。

但現在，這種缺地要抓緊機會上車的邏輯，可能需要修正一下了。

去年寶中和北站，還有今年深超總調規的地塊，在調整後，非常快就拿出來拍賣了。

這次龍崗調規，15宗二類居住用地，估計最快也能在今年的第三次集中土拍中看到。

從調整的範圍來看，調整的範圍比前海那一次還要大。

總用地面積419772.1平方米，規劃總容積2603192平方米，那么大的一片住宅區，以後還會配兩所72班及一所45班九年一貫制學校。

這種大規模的用地調整，是值得注意的。

一方面，供地變化決定深圳未來3—5年的住宅新增趨勢。

而在調規增加住宅供應成爲趨勢的情況下，深圳住宅稀缺的邏輯慢慢就會被打破。

另一方面，供地趨勢發生變化後，不僅會帶來新的供求關系，也會進一步給新房限價帶來一些變化。

最明顯的，今年深圳第一批集中出讓的地塊，不少相比2022年、2021年最高限價都略有上漲。

今年截至現在深圳差不多調整了40宗用地，包括前海、深超總、赤灣、大學城、龍華大浪、坪山竹坑等區域。

前海14宗、深超總2宗、赤灣1宗、大學城1宗、龍華大浪2宗、寶中1宗、坪山竹坑3宗。

所以後續相信還會有不少工業用地、商服用地會變更爲住宅，大家不用擔心买不到好位置，好項目。

雖然調規的範圍，不算是非常核心的位置，不像前海，能讓熱錢充滿想象力。

但體量足夠大，或多或少都會給市場釋放一定的增量信號。

過去5年，龍崗每年新房的預售大概是1萬套，按照212萬平住宅供應的體量，換算100平一套，未來就這一個小片區也能誕生2萬多套的住宅，基本能抵龍崗2年的供應量。

而目前深圳新房住宅在售數量，除了龍華庫存最多，超過一萬套在售，就是龍崗了。

整個龍崗的在售套數也有將近1萬套。

在不缺供應的情況下，龍崗依舊迎來大幅度的用地調規。

所以，未來中短期內，龍崗的住宅競爭壓力可想而知。

而其中，壓力最大的區域大概率會是周邊的大運中南片區心以及寶龍西片區。

一方面，龍崗這次調規位置嶂背站附近。

通過14號线一站能夠到達大運、兩站到達大運中心，距離龍崗中心地段不算遠，能夠受到各種公共配套或資源的輻射。

而相對大運或大運中心位置來說，嶂背附近的價格估計會便宜不少。

另一方面，周邊幾公裏範圍內待开盤、在售的項目扎堆着。比如仁恆世紀雅園、深鐵閱雲境廣場、南山悅時光、星龍園等等。

換句話說，未來嶂背地鐵站附近的住宅落地，多少都會對周邊區域造成一定的購买需求分流。

不過，當成片的住宅出現的時候，周邊的配套也會慢慢跟上，居住氛圍也會慢慢變得成熟。

比如調整項目附近的嶂背郊野公園已經建設的差不多。

雖然不大，但已經有規模，適合野餐和散步。

（嶂背郊野公園）

所以，在地鐵有了、醫院有了、公園也有了的情況下，未來這附近如果把學校和商業這兩樣配套也落地了，價格又合適的話，還是可以小小期待一下的。

作者 | 飛天小女警

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