城中村改造有哪些要點及機遇？
7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱“《意見》”）。早在今年4月，中央政治局會議就提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，此次政策落地釋放出穩增長的積極信號。
7月24日，中央政治局會議繼續定調，提出積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類闲置房產，再次釋放積極信號。
此次城中村改造或主要聚焦超大特大城市，參與城市數量有限，且項目周期長、以穩爲主，預計能在一定程度上拉動投資。在政府財政壓力較大、地產商資金緊張的背景下，籌集資金是難點、堵點，需要協調各方利益。隨着城中村改造項目逐漸落地，城市核心地段價值逐漸逐漸提升，“產業+地段”爲王。
房地產是周期之母，仍是現階段的第一大支柱行業，預計未來會有更多政策落地、促進軟着陸。短期看，預計會逐步取消此前市場過熱時期出台的限制性措施，比如限購、限貸、限價等，恢復市場常態，促進軟着陸。長期看，加快推進房地產新模式，加大建設城中村改造、保障性租賃房、長租房等，促進房地產投資。
相信經過一系列實質有力、長短結合的措施，一定能夠提振樓市信心，促進房地產長期平穩健康發展，爲中國經濟貢獻重要力量！
正文
一、範圍：聚焦超大特大城市
《意見》將城中村改造範圍限制在“超大特大城市”，參與城市數量有限，主要是城區常住人口超500萬及以上的城市，主要涉及一线、直轄市及部分省會城市。
根據七普數據，2020年我國有7個超大城市（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津）和14個特大城市（武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連）；根據住建部的《中國城市建設統計年鑑2021》，2021年我國有8個超大城市（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢）和11個特大城市（杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱）。
此次城中村改造預計能在一定程度上拉動投資、提振內需，但改造範圍或主要聚焦在超大特大城市，預計參與城市數量有限。此前棚改是全國性的，範圍涵蓋各級城市，《意見》中明確推進超大特大城中村改造，且只有大城市具備改造的條件和必要性，預計改造範圍更小。根據第三方數據，2019-2022年我國城中村市場改造規模分別爲1.4萬億、1.24萬億、1.36萬億和0.66萬億，分別佔當年房地產开發投資額的10.6%、8.7%、9.2%、4.9%。
二、周期：以穩爲主、項目周期長
《意見》提出“要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群衆需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實”，總體來說以穩爲主。
此次城中村改造的項目周期長、拉動需求作用更加溫和。早在2021年，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出要嚴控大拆大建大搬遷，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，注重穩步實施城中村改造。此次《意見》中提到“穩中求進”、“成熟一個推進一個”，總體來說以穩爲主。不同於棚改周期的2-3年，通常來說，體量一般的城中村改造項目的周期在3-5年甚至更多，在漸進式的項目實施模式下，購房和租賃需求在短期內或難以大量集中釋放。
三、資金：多渠道籌措資金、多主體參與
《意見》提出，“多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求”、“ 要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與”。
此次城中村改造的資金來源尚不明確、或以政府資金與民間資本共同參與爲主。過去棚改的資金來源主要是政策性金融工具專項支持、財政補助和社會資本部分參與，2015、2016年央行向三家銀行提供的PSL資金分別爲6981億元和9714億元，2008-2015年中央累計安排棚改及配套基礎設施建設財政補助近5000億元，2015年國开行通過債貸組合、銀團貸款等方式引導各類社會資金2549億元支持棚改，並且2015年之後棚改安置方式多以貨幣化安置爲主。此次《意見》中提出“多渠道籌措改造資金”、“鼓勵和支持民間資本參與”，但是還沒有出台具體的資金支持方案。在政府財政壓力較大、地產商資金緊張的背景下，籌集資金是難點、堵點，需要協調各方利益，或以市場化融資和房票安置爲主。
四、區域：以中心區域爲先，“產業+地段”爲王
城中村改造優先涉及市內或中心片區。如根據上海城中村改造目標，上海將中心城區周邊及五大新城範圍的城中村優先納入改造計劃；北京或將優先改造城六區的一百多個“城中村”；2022年11月，濟南發布《濟南市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，其中城中村主要分布在小清河沿线及二環西路兩側的區域。
隨着城中村改造逐漸落地，城市核心地段價值逐漸逐漸提升，“產業+地段”爲王。我們在《房地產大趨勢》一書中提到，隨着人口達峰、置業人群見頂回落、住房總體平衡等因素影響，房地產進入分化時代，“產業+地段”爲王，優質區域價值逐漸凸顯。隨着城中村改造逐漸落地，核心區域的城市界面和配套越來越完善，核心區域地產價值將更加顯現。
五、預計未來會有一系列政策落地、促進軟着陸
房地產是周期之母，仍是現階段的第一大支柱行業，預計未來會有更多政策落地、促進軟着陸。二季度政治局會議要求，“要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。
短期看，預計會逐步取消此前市場過熱時期出台的限制性措施，比如限購、限貸、限價等，恢復市場常態，促進軟着陸。長期看，加快推進房地產新模式，加大建設城中村改造、保障性租賃房、長租房等，促進房地產投資。
標題：城中村改造有哪些要點及機遇？
地址：https://www.iknowplus.com/post/22398.html
