存量按揭利率怎么調？

事件

8月1日中國人民銀行、國家外匯管理局召开2023年下半年工作會議提到[1]“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

評論

央行再度定調按揭利率下調。我們認爲本次央行工作會議中的表述是對存量按揭利率調整的政策導向的再度確認。此前7月14日央行提到對於居民按揭貸款可“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”，根據我們的理解，“自主協商變更合同約定”意味着允許存量利率的加點通過銀行與借款人的協商進行調整，“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味着允許按照較低的新發放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調（參見《存量按揭利率調整探討[2]》）。

存量按揭利率怎么調？盡管具體方案仍有不確定性，但我們根據央行的表述預計可能有以下特點：1）針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基准利率普遍下調；2）“市場化原則”意味着各城市下調幅度可能並非“整齊劃一”，而是以當地市場化形成的新發放利率爲基准，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對於新發放利率加點下調較多的三四线城市下調幅度更大，一线城市幅度相對較少；3）“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味着跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开過程可能較爲謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

符合政治局會議導向。7月24日政治局會議提到“通過增加居民收入擴大消費”，存量按揭利率下調降低購房者利息負擔、增加消費意愿，符合政策導向。當前銀行存量按揭利率約爲4.7%左右，假設存量按揭利率下調70bp降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約400元（約7%）；全行業每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用於消費相當於2022年社會消費品零售額的0.7%；節約社會利息支出相當於LPR降息1.4次（14bp）。

對銀行的影響測算。考慮到下調比例的不確定性，我們進行三種情景假設分析：1）假設30%存量按揭利率下調70bp，我們估算對銀行2023年淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假設50%存量按揭利率下調70bp，我們估算對銀行2023年淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假設100%存量按揭貸款的利率下調70bp，我們估算對銀行2023年淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行業/國有大行/股份行/區域行按揭貸款佔比分別爲21%/28%/17%/13%，存量按揭下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。考慮到調整過程可能需要一定時間逐步落地，對銀行收入的影響可能較爲平緩。

提前還貸也有望減少。我們在今年2月的報告《按揭提前還貸影響幾何？[3]》中判斷本次提前還貸是居民收入預期低迷以及投資回報率下降導致的去槓杆行爲。按揭利率下調後，存量利率與金融產品收益率利差收窄，使用經營貸進行置換的套利空間也得到壓縮，我們認爲居民提前還貸有望減少。從會計角度看，居民提前還貸同時減少貸款和存款，降低銀行貸款利息收入同時存款利息支出減少。我們假設存量按揭貸款利率與存款的利差爲2.5ppt，分三種情形估算提前還貸減少對銀行收入的正貢獻：1）假設按揭早償率降低1ppt，對銀行淨息差/營業收入/淨利潤貢獻分別爲+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）；2）假設按揭早償率降低3ppt，估算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤貢獻分別爲+1bp/+0.4%/+1%（年化）；2）假設按揭早償率降低5ppt，我們估算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲+2bp/+1%/+2%（年化）。

有必要下調存款利率進行對衝。考慮到爲實現“2035目標”有必要保持銀行合理的ROE和息差水平（參見《探索銀行低估值之謎[4]》），我們認爲可考慮通過下調存款利率、央行結構性貨幣工具等方式對衝對銀行利潤的影響。我們在6月8日的報告《存款還有多少降息空間？[5]》中認爲未來1-2年銀行存款平均利率有約20bp的下調空間，不考慮存款活期化影響，估算存款利率下調能節約銀行負債成本約 7000 億元，正向貢獻上市銀行淨息差/營收/淨利潤17bp/8%/16%。

新發放按揭利率下限有望下調。央行會上還提到[6]“繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行”，其中首付比例下調的提法與7月27日住建部的表述一致（參見《地產貸款加槓杆窗口开啓[7]》），符合預期；“引導個人住房貸款利率下行”的提法超出預期。新發放按揭利率由“LPR+加點”決定，其中加點遵循2022年5月發布的全國層面利率下限規定[8]和2022年9月推出的部分城市可享受的階段性放开利率下限的規定[9]（2022年12月底改爲長效機制[10]），具體規定爲：1）全國層面首套房按揭利率下限爲LPR減20bp，二套房貸款利率下限爲LPR加60bp；2）連續3個月房價環比和同比均下降的城市允許下調或取消當地首套房按揭利率下限。我們認爲此次央行的新表述意味着如果LPR保持不變，爲引導新發放按揭利率下行，新發放按揭利率下限的有關規定可能出現調整，具體形式可能爲下調按揭利率的全國下限，或者放松部分城市取消利率下限的要求，擴大取消利率下限城市的範圍。

存量按揭降息對銀行負面影響有限。綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、後續可能的存款利率下調有望對負面影響進行充分對衝；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。考慮到此前市場對存量按揭降息存在一定預期、估值仍位於歷史底部、後續穩增長政策有望形成支持，我們對銀行股表現保持積極觀點。

風險

政策落地不確定性，測算可能存在誤差。

注：本文摘自中金公司於2023年8月2日已經發布的《存量按揭利率怎么調？》；林英奇 SAC 執證編號：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；許鴻明 SAC 執證編號：S0080121080063；周基明 SAC 執證編號：S0080521090005；SFC CE Ref：BTM336；張帥帥 SAC 執證編號：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055