本輪地產改善有何異同？

“5·17”新政全國積極落實降首付、降利率等政策，9月政治局會議定調要促進房地產市場“止跌回穩”，央行於9月29日公告落地包括統一下調存量房貸利率、優化調整房貸利率定價機制等四項金融支持房地產政策。9月底新政以來，地產市場成交有所恢復，與517新政相比，本輪地產改善又有何異同？

首先，本輪房價環比上漲城市數量更多，一线城市成交超季節性。從價格方面，上周五國家統計局公布10月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，10月各线城市商品住宅銷售價格環比降幅總體收窄，房價環比上漲城市數量明顯增加。新房價格上漲城市比上月增加4個，二手房價上漲城市比上月增加8個，商品住宅銷售價格同比降幅總體趨穩。其中，上海新房價格環比漲幅位居第一，北京二手房價格環比漲幅位居第一。

從市場成交來看，市場成交積極，一线城市二手房成交活躍度超季節性。11月1日住建部“全國房地產市場監測系統”網籤數據顯示，10月商品房成交同比、環比實現“雙增長”。其中，全國新房和二手房成交總量環比增長5.8%，爲2007年以來首次“銀十”超過“金九”；同比增長3.9%，自今年2月連續8個月下降後首次實現同比增長。從高頻數據來看，一线城市中北京、上海、深圳的二手房10月成交量同比分別增長64.09%、57.01%和119.98%，高於全國平均漲幅。

其次，居民房價預期持續改善。此前，受房價持續走低影響，居民對房價下行的預期不斷強化，觀望情緒濃厚，進而引發購房市場量價齊跌的惡性循環。9.29新政後，一线城市限購政策進一步放寬，存量房貸利率及房貸利率定價機制均有調整，居民購房成本明顯下降，對房價的預期也有所改善。中指研究院數據顯示，10月底居民房價下跌預期約爲22%（前值24%），環比繼續下降2個百分點。房價下跌預期已高位下降17個百分點，且下跌預期仍在減弱。相應的，房價上漲預期低位快速增加，9月底居民房價上漲預期約爲18%，環比增加10個百分點；10月底居民房價上漲預期約爲20%，環比繼續增加1.8個百分點，房價上漲預期已低位上升12個百分點。

此外，化債層面，11月8日全國人大常委會表決通過關於批准《國務院關於提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》的決議，主要內容包括增加6萬億元地方政府債務限額置換存量隱性債務等。針對地產行業，2029年及以後到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。2022年以來，“金融十六條”、經營性物業貸款、“白名單”業務等金融支持地產政策出台，針對性解決交付層面問題。此次大規模隱形債務置換，有望解決棚改以來的歷史性隱性債務問題，緩解房地產下行給地方財政帶來的壓力，或將繼續改變當前的地產格局。

但本輪地產的改善和5·17後亦有相同之處，如二手房成交活躍度依然優於新房，且成交活躍的背後依然存在“以價換量”。此外，從國家統計局公布的數據來看，2024年前10個月中國房地產开發投資完成額86309億元，住宅新开工面積44569萬平方米，住宅累計銷售面積65368萬平方米，絕對值分別是2016年、2005年和2010年以來同期最低。地產銷售止跌回穩，但投資和新开工情況依然不佳，指向總需求不足、微觀主體預期仍弱，內生動能不強的矛盾依然存在。且當前價格水平在低位徘徊，居民收入預期和信心有待進一步改善，地產產業鏈的供需傳導鏈條仍待疏通，短期內房地產市場的止跌回穩依然面臨挑战。

最新一周（11月17日當周）高頻數據顯示，30大中城市商品房成交面積環比上漲30.11pct，同比回落4.56pct；100大中城市成交土地佔地面積改善，周環比回升52.59pct，同比回升1.71pct。《中國房地產報》11月17日發表的文章《重新認識和肯定房地產業的支柱地位》重申房地產業目前仍是中國的支柱產業，後續的投資开工情況能否在銷售回暖帶動下回穩仍然需要觀察。

注：本文來自華創證券發布的《本輪地產改善有何異同？——華創投顧部債券日報 2024-11-18》，報告分析師：朱德健  SAC：S0360622080006

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