中信證券：房地產交易稅負已到歷史上最低階段

中信證券認爲，當前中國房地產市場的交易稅負已經來到了歷史上最低的階段，尤其是一线城市改善性需求的交易稅負擔大幅下降。這充分體現了政策解放思想，力促止跌回穩的積極態度。在對房地產市場的預期再次產生分歧的關鍵時刻，中信證券認爲新的政策能夠避免市場再次轉冷。這也是十多年來第一次出台專門針對开發企業的稅收減免政策，不僅匹配开發活動毛利率下降的事實，有利於开發商專門聚焦高質量營建，也有利於低毛利的开發企業盈利彈性恢復。

▍事項：

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，國家稅務總局發布《降低土地增值稅預徵率下限的公告》，加大住房交易環節契稅優惠力度，降低土地增值稅預徵率下限，明確與取消普通住宅和非普通住宅標准相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。公告將於2024年12月1日起執行。

▍降低新房和存量的交易契稅，一线城市和大戶型下調最明顯。

本輪改革之前，全國除北上廣深之外的地方，購买90平米以下房屋的契稅爲1%，90平米以上房屋分首套和二套分別爲1.5%和2%。在一线城市，二套房的契稅則爲3%。此次改革主要是兩點，首先是1%的優惠稅率的適用範圍從90平米擴大到140平米，其次是北上廣深的二套房稅率也統一到了2%。綜合來看，政策开始實施後，中大戶型契稅減免多，小戶型減免少（90平米以下無影響）；一线城市契稅減免多，其他契稅減免少。中信證券根據各城市成交數據統計觀察到當前一线城市成交存量房套均在100平米左右，90平米-140平米是主力成交戶型區位段，因此預計政策對需求減負作用明顯。

▍降低一线城市的住房交易增值稅。

在改革之前，一线城市（北上廣深）兩年以上的住宅出售，針對非普通住宅要按照差額5%徵收增值稅。此次政策降低了一线城市住房交易增值稅，即在北上廣深交易滿2年的住宅，無論大小都不再徵收增值稅。這對於一线城市144平米以上較大戶型房屋交易成本下降作用明顯。非一线城市此次不涉及住房交易增值稅減免。

▍降低企業土地增值稅負擔，優化房地產开發企業的現金流，也客觀上正面影響利潤表。

本輪改革還將土地增值稅預徵率下限在全國範圍調低0.5個百分點。同時，大戶型低容積率項目預計也可以享受普通標准住宅銷售增值額未超過扣除項目金額的20%，免徵土地增值稅的規定。土地增值稅是房地產企業納稅金額最高的稅種，2024年上半年保利發展和招商蛇口的土地增值稅相當於公司歸母淨利潤的25%和50%。中信證券測算，在全面執行新規之後，政策有望對房企帶來不同程度業績增厚，平均可達8%-15%，毛利率較低的公司業績上行彈性更大。當然，由於土地增值稅的具體執行標准尚未出台，故而理論上業績增厚可能只針對未來一些新項目而言。當然，較之利潤表而言，現金流量表對於房企更加重要，且預計預徵率的下調對开發企業的影響會更快體現出來。

▍關鍵時刻，政策再次出手，預計推動市場景氣再向上。

根據貝殼網和我愛我家網，2024年10月，74個城市二手房交易同比上升了60%，部分城市的房價在10月初步止跌。但是，當前存量房市場的景氣復蘇十分不穩，存量房掛牌仍在高位，業主周報價下跌的城市數量仍然明顯多於上漲的城市數量，开發企業2022年以前的庫存還難以去化。在對未來市場預期分歧較大的情況下，政策再次出手，有助於進一步鞏固市場止跌回穩的預期，從一线城市出發，從改善性需求出發，提振市場的真實成交熱情。重申觀點，預計2024年年內，中國房地產市場可以實現止跌回穩。

▍風險因素：

居民收入和財富預期下行，影響商品住房需求的風險；一线城市的價格止跌示範效應傳導速度較慢，二三线城市房價繼續下行的風險。

▍投資策略：

中信證券認爲，當前中國房地產市場的交易稅負已經來到了歷史上最低的階段，尤其是一线城市改善性需求的交易稅負擔將大幅下降。這充分體現了政策解放思想，力促止跌回穩的積極態度。在對房地產市場預期再次產生分歧的關鍵時刻，中信證券認爲新的政策能夠避免市場再次轉冷。這也是十多年來第一次出台專門針對开發企業的稅收減免政策，不僅匹配开發活動毛利率下降的事實，有利於开發商專門聚焦高質量營建，也有利於低毛利的开發企業盈利彈性恢復。

注：本文節選自中信證券研究部已於2024年11月14日發布的《房地產行業重大事項點評—力促一线交易，減負开發流程》報告，分析師：陳聰S1010510120047；張全國S1010517050001；劉河維S1010523030004；王天瑜S1010524050002；朱翀佚S1010524060002；李俊波S1010524080020