中信證券：預計2024年房價可以止跌回穩

房價和股價在中長期呈現同趨勢變動，但房價的表現往往滯後，波動幅度往往更小。當然，房地產市場不能簡單和股市對比估值，因爲房地產市場的產權自住和租住本質上存在較大差異，並反映在較低的租金上。我們預計2024年房價可以止跌回穩，在此背景下被低估的地產公司值得推薦。

房價和股價在中長期一般呈現同趨勢變化，即財富效應明顯。

無論資本市場是上升還是下降的階段，房價變化的趨勢往往和股價變化趨勢一致。海外發達國家房價和股價同向表現的特徵則更爲明顯，只不過房價往往晚於股價的變化而變化。財富效應是解釋房價和股價同向變動的主要原因，即居民財產性收入的增加反過來又增加了居民其他資產配置的需求。此外，股價和房價上升的階段，往往宏觀經濟也趨勢向好。

房地產市場的表現往往滯後，而且一般較之資本市場表現更爲平穩。

無論是在資本市場上行期還是下行期，股價往往先於房價表現而表現。當然，房價的波動性遠小於股價，根據國家統計局和Wind數據，2005年以來，房價指數的月度環比標准差爲0.5%，滬深300的標准差則到了8.0%。無論在上漲還是下跌的環境中，股市的彈性都往往更大。在成交量方面，樓市的波幅也明顯小於股市。

房地產市場不能簡單和股市比較估值。

我國的房屋租金回報率的倒數（相當於股市的PE）確實長期高於資本市場。不過，兩者不能簡單比較，因爲業主在受教育等方面的權益領先於租戶，業主居住的裝修自由度和居住穩定性也明顯領先於租戶，租賃形成的居住權和自有房屋居住權存在明顯的差異。房地產市場的短期交易成本顯著偏高，作爲一項資產其流動性偏低。房地產資產在結構上存在顯著差異，以二手爲主新增供給較少的區域房價受預期影響很大。

我們預期2024年房價止跌回穩。

2024年9月以來，政策以推動房地產市場止跌回穩爲目標，綜合利用降低首付，降低利率，增加公積金貸款額度等一系列手段。到十一長假之後，市場呈現初步止跌的跡象，交易量看房人數都明顯提升，新房和二手房市場都熱度上升根據貝殼APP，國慶假期（10.1-10.7）84個樣本城市二手房交易套數同比上漲54%，二手房帶看量較前一周上漲48%。我們相信，在政策持續發力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預計年內可以實現止跌回穩目標。

風險提示：居民預期未有扭轉，房地產市場基本面升溫熱度不可持續的風險；低线城市供給過大的風險；房地產企業盈利能力持續下降，資產負債表承壓的風險。

投資策略：股市不是決定房地產市場的根本因素，不過股市和房地產市場往往呈現同向變化的趨勢，且房地產市場的表現往往滯後於股市。不動產在居民資產負債表的組成中權重大幅高於金融資產，房地產市場止跌回穩對宏觀經濟穩定的意義巨大。如果政策目標實現，則房地產开發企業的盈利能力有望顯著恢復，當前市值則可能顯著低估。

注：本文來自中信證券2024年10月10日發布的《房地產行業專題研究—樓市和股市關系研究》，報告分析師：陳聰、張全國、劉河維、王天瑜、朱翀佚、李俊波