存量按揭利率調整探討
事件
7月14日國新辦舉辦2023年上半年金融統計數據情況發布會，央行提到[1]對於居民按揭貸款可“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。
評論
存量按揭利率調整探討。根據人民銀行數據，截至2023年3月新發放按揭利率約爲4.14%，相比2021年12月下調約150bp，但當前存量按揭利率仍爲平均約4.5-5.0%的水平，主要由於存量按揭貸款利率由LPR加點形成，2022年以來僅隨5年期LPR下調45bp，幅度小於新發放利率。根據我們的理解，如果央行提到“自主協商變更合同約定”意味着允許存量利率的加點通過銀行與借款人的協商進行調整，“以新發放貸款置換原來的存量貸款”意味着允許按照較低的新發放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調，但具體方案仍有不確定性，包括自主協商的時間、存量按揭調整幅度、是否允許跨行“轉按揭”等。
符合穩增長政策導向。6月16日國常會[2]提到“研究推動經濟持續回升向好的一批政策措施”中包括“加大宏觀政策調控力度”、“着力擴大有效需求”，穩增長政策信號明確。如果存量按揭利率下調有望降低購房者利息負擔、增加消費意愿，符合政策導向。假設存量按揭利率下調70bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約7%；全行業每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用於消費相當於2022年社會消費品零售額的0.7%；按揭貸款佔全部貸款比例約21%，如果按揭降息70bp節約社會利息支出相當於1年+5年LPR同步降息1.4次（14bp）。
對銀行的影響測算。考慮到下調比例的不確定性，我們進行三種情景假設分析測算：1）假設30%存量按揭貸款的利率下調70bp，我們估算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假設50%存量按揭貸款的利率下調70bp，我們估算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-7bp/-3%/-6%（年化）；3）假設100%存量按揭貸款的利率下調70bp，我們估算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤影響分別爲-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行業/國有大行/股份行/區域行按揭貸款佔比分別爲21%/28%/17%13%，存量按揭下調對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區域行影響較小。
提前還貸也有望減少。新聞發布會[3]上央行提到居民提前還貸“主要是因爲理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化”，與我們在《按揭提前還貸影響幾何？》[4]中的判斷一致：本次提前還貸是居民收入預期低迷以及投資回報率下降導致的去槓杆行爲。我們估算截至5月RMBS早償率（年化）爲16%，環比4月的21%小幅回落但仍處歷史高位。按揭利率下調後，存量利率與金融產品收益率利差收窄，我們認爲有望減少居民提前還貸。假設居民由於存量按揭利率下調選擇不提前還貸，我們測算對銀行淨息差/營業收入/淨利潤的正貢獻分別爲+2bp/+1%/+2%，可對衝部分存量按揭降息的影響。
房地產金融政策有望進一步放松。新聞發布會[5]上央行提到“考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間”，我們認爲後續房地產金融政策或仍有放松空間。近期“金融十六條”政策延期（參見《房地產金融支持政策延期》[6]），我們認爲後續可能調整的政策還包括房地產貸款集中度相關政策等。
對銀行負面影響有限。綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利於降低銀行流動性風險、穩定銀行資產負債表；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。考慮到此前市場對存款按揭降息存在一定預期、估值反映的市場情緒過於悲觀、後續穩增長政策有望形成支持，我們對銀行股3-6個月表現保持積極觀點。此外，考慮到爲實現“2035目標”有必要保持銀行合理的ROE和息差水平（參見《探索銀行低估值之謎》[7]），我們認爲可考慮通過下調存款利率、央行結構性貨幣工具等方式對衝對銀行利潤的影響。
風險
經濟復蘇不及預期，房地產和地方隱性債務風險，政策落地不確定性，測算可能存在誤差。
注：本文摘自中金公司於2023年7月15日已經發布的《存量按揭利率調整探討》；分析員 林英奇 SAC 執證編號：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；許鴻明 SAC 執證編號：S0080121080063；周基明 SAC 執政編號：S0080521090005；SFC CE Ref：BTM336；張帥帥 SAC 執證編號：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055
標題：存量按揭利率調整探討
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