消化存量住房可能有五條路徑,分別是促進市場交易復蘇,國資平台收購空置商品房,鼓勵企事業單位成批購入存量住房,以舊換新地方購置居民的存量房和優化存量項目規劃。這些路徑都已經經過地方的初步驗證,預計未來會逐步推廣。中期來看,保障性住房的配給計劃如果都通過回購來完成,且土地市場和回購形成良性循環,則回購上限可以達到新房交易規模的40%,對存量住房消化會產生巨大的影響。當然,最終解決存量住房消化問題的途徑仍然是市場的復蘇,尤其是核心城市房價的企穩。

路徑一:促進市場化交易復蘇是消化存量房屋的主流方向和根本路徑。

我們認爲,總需求不足的局面已經導致房價持續下跌,悲觀預期階段性自我實現,需求限制措施正在全面放开。核心城市陸續放开限購,調降按揭貸款利率,優化對首套房的認定,相信這都有助於合理置業需求的釋放。全年來看,我們預計限購政策將走向歷史盡頭,按揭貸款平均利率將下降到3.3%以下。

路徑二:政府和國資平台收購空置商品房作爲保障性住房。

當前,已經有一些地方國資平台收購去化困難的开發產品作爲保障房(租賃房,人才公寓等)。盡管收購價格往往低於开發企業的成本價,但這種做法也有利於消化市場上去化最爲困難的存貨,盤活开發企業的資產負債表,同時兌現地方的住房保障投入。長期而言,开發企業信心恢復之後,土地出讓金的流入也會緩解地方的債務和資金壓力。

路徑三:鼓勵企事業單位收購存量住房。

作爲獨立第三方的企事業單位,也是收儲的可能生力軍。租賃住房貸款的支持,使得收購存量住房的主體有成本較低的資金來源。允許第三方在市場回暖時將這部分存量住房作爲商品房銷售,則部分破解了租金回報率過低的收儲難題。隨着一些城市开始積極鼓勵企事業單位收購存量住房,在地方資產負債表有限的情況下,化解开發企業的庫存問題也成爲可能。

路徑四:以舊換新,地方平台收購存量房。

地方政府積極鼓勵以舊換新,除了搭建平台,鼓勵存量流轉之外,更可能直接入市(或通過國資平台)收購改善性置業买家的存量住房的選項。例如鄭州的以舊換新包括兩種方式,其一是政府指定收購主體收購二手住房,促成群衆購买改善性新建商品住房;其二是政府政策鼓勵,群衆通過市場交易實現“賣舊买新、以舊換新”。各地收購存量房都以居民購置指定名單內新房爲條件,且存量房收購總價往往不超過新房定價的八折。這確保了通盤來看,政府和企業部門的現金淨流入。按揭貸款的支持,以舊換新政策也大大減輕了居民的負擔。

路徑五:優化存量項目規劃,盤活資產。

資金支持之外尚有規劃支持的路徑,即針對規劃不佳的土地,在建項目和空置房屋進行規劃條件和用途的調整,從而匹配社會需求。例如,允許項目降低商業配比,將非住宅改爲住宅,允許將辦公用途的房屋用作保障性租賃住房等。

地方回購的理論上限高達新房交易規模的40%,但現實來看受市場復蘇趨勢和保障房需求規模的限制。

我們認爲,如果消化存量房屋能接續土地市場復蘇,則回購商品房的理論上限,就等於保障性住房的年度配給計劃。我們統計,樣本城市原定的保障性住房供給要相當於新房網籤的40%左右,即中期而言如果通過回購解決保障性住房來源問題,則相當於可消化新房銷售40%的房屋。當然,市場可否最終復蘇,土地出讓金和回購資金能否形成良性循環,保障房已开工待交付規模是否擠佔可回購的規模,都是影響地方回購商品房的重要因素。

風險因素:

房地產行業政策出台不及預期的風險。地方政府對庫存商品房收儲進度和規模不及預期的風險。地方政府收儲庫存商品住宅存在一定範圍的風險。部分企業的庫存通過收儲去化,可能產生減值的風險;地方企事業單位收購住房意愿或者財力不足。

投資策略。

我們認爲,消化存量住房的政策將落到實處,市場化手段,即降低按揭利率、放开限購等手段是主流的方向,但也離不开政府、國資平台、企事業單位的收儲,和項目規劃優化調整。4月底以來,北京、杭州、西安等核心城市陸續放松居民購房的限制性政策。我們預計,多管齊下的消化存量房屋政策將起作用。我們看好房地產產業鏈的投資前景,推薦具備核心資源儲備和良好开發能力的地產企業;推薦公司治理可信,現金流入持續的物業服務公司;推薦持續成長的地產交易服務平台。

注:本文節選自中信證券研究部已於2024年5月12日發布的《房地產與物業服務行業專題研究—消化存量住房的五條路徑》報告,證券分析師:陳聰  張全國  劉河維



標題:中信證券:消化存量住房的五條路徑

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