中信證券：認房不認貸一线落地，積極支持房企融資

近日認房不認貸在廣州和深圳落地，監管加大對房地產企業融資的支持。政策的兌現期已經到來，但政策的工具箱遠遠沒有見底。市場的復蘇已經可以期待，唯市場復蘇也需要更多政策形成合力。我們看好房地產產業鏈，重點推薦具備低成本融資能力、不動產資產運營能力和規模化本地深耕經驗的开發商，也推薦拓展積極，品牌聲譽良好，應收款問題可控的優質物管公司。

認房不認貸在廣州和深圳落地，監管加大對房地產企業資金鏈的必要支持。

近日，廣州市人民政府和深圳市住建局官網出台認房不認貸的政策，即如果居民家庭名下在本市無住房，居民購房按照首套住房執行信貸政策。根據第一財經、北京商報、新京報等媒體報道，中國人民銀行舉行金融支持民營企業發展工作推進會，參會地產企業包括龍湖集團和新城控股等。此次會議上，證監會副主席王建軍強調，支持房地產上市公司在資本市場融資，推動化解房地產等領域的突出風險。上交所副總經理董國群表示，下一步將抓住房地產市場這個牽一發而動全身的領域，保持房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，一企一策穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。

認房不認貸在一线城市邊際影響較大，預計相關政策有助於穩定廣州和深圳的房地產市場需求。

預計未來差別化住房信貸政策能和其他政策形成合力，扭轉房價持續下跌的局面。根據當地房管局和統計局數據，2022年，廣州新房、二手房交易套數分別同比下降32.2%及40.0%；2023年1-7月，廣州房地產投資同比下降4.9%。2022年深圳新房、二手房交易套數分別下降22.2%及41.8%；2023年1-7月，深圳新房、二手房交易套數同比下降4.1%及增長53.5%。深圳也是是一线城市中房價累計降幅最大的城市。廣州原無房有貸的最低首付比例要求是普宅40%、非普宅70%，深圳原無房有貸的最低首付比例要求是普宅50%，非普宅60%，政策出台之後這部分人群的首付款比例會一並下降到30%，也會享受更低的按揭利率。我們認爲，認房不認貸政策有望配合其他政策，積極鼓勵賣舊买新，賣小买大的合理自住需求，降低部分購房人的資金負擔。當然，我們認爲差別化住房信貸政策、限購政策、公積金政策等還有充分優化的空間，一线城市具備人口和產業集聚的基礎。我們認爲，假以時日，政策能夠形成合力，在2023年底扭轉房價持續下跌的預期，避免系統性風險集聚。

預計其他核心城市認房不認貸的政策漸行漸近。

貝殼研究院數據顯示，各大核心城市一二手價差不斷收窄，二手房議價空間不斷增大。在此背景之下，我們認爲其他核心城市也會紛紛跟進，出台認房不認貸的政策。

房企融資，從全面限制到加大支持。

歷史上，在房地產市場過熱的階段，監管對於房地產融資持限制態度，爲避免房地產市場過熱起到了積極作用。2021年之後，信用風波之下企業再融資困難程度上升，交付逐漸出現壓力，監管又通過三支箭積極疏通企業融資渠道，給予企業增信支持。我們注意到，2023年以來，金融監管對於地產企業的融資支持態度更加明確。我們認爲，當前房地產企業資金鏈確實偏緊，加大股債融資支持將有效降低企業的信用風險。

風險因素：

政策支持不及預期導致行業基本面持續下行的風險；行業信用風險持續蔓延的風險；部分房企業績不及預期的風險。

迎接政策的兌現期，看好房企高質量發展。

政策的兌現期已經到來，但政策的工具箱遠遠沒有見底。市場的復蘇已經可以期待，唯市場復蘇也需要更多政策形成合力。我們看好房地產產業鏈，重點推薦具備低成本融資能力、不動產資產運營能力和規模化本地深耕經驗的开發商，也推薦拓展積極，品牌聲譽良好，應收款問題可控的優質物管公司。

注：本文節選自中信證券研究部已於2023年8月31日發布的《晨會》報告，具體分析內容(包括相關風險提示等》請詳見報告。分析師：陳聰 基礎設施和現代服務產業首席分析師 S1010510120047；張全國 房地產和物業服務聯席首席分析師 S1010517050001；劉河維 房地產和物業服務分析師 S1010523030004。

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