任澤平：存量房貸利率是該下調了
摘要
2023年以來，存量與新增房貸利差大，居民收入就業形勢嚴峻，居民提前還貸現象增加，調降存量房貸利率呼聲高漲。
7月14日，央行表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
下調存量房貸利率必要性上升，有助於幫助居民減輕還貸壓力，度過暫時的困難，對銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，同時有助於銀行留存優質客戶。由於利率持續下行，幾年前的存量房貸利率和當前的利率差距在20%以上。
存量房貸利率可能如何降？1）直接方式是變更合同條款，間接方式是“以新換舊”。存量利率調整幅度、是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台。2）根據2008年經驗，從政策提出到銀行落地仍需一段時間。3）個人房貸佔比小、淨息差較大的銀行受影響小，更可能先試先行。
建議加快出台方案及細則，調降存量房貸利率。同時，對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵，如定向降准、結構性貨幣政策工具補貼等。
正文
一、 存量與新增房貸利差大、收入就業形勢嚴峻，
居民提前還貸現象增加
1、LPR下降、加點部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。個人房貸利率定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是“LPR+加點”浮動利率。如果購房者選擇浮動利率，一般貸款利率會在合同約定的“重定價日”調整，調整內容是LPR，加點部分在合同期限內一般不變。
一方面，LPR不斷下降導致此前購房者利率與當前購房者利率差異。2019年10月-2023年7月，LPR從4.85%降低65個基點至4.20%。另一方面，存量房貸加點多，新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點部分差距也擴大了存量房貸與新增房貸利差。
2、國內外宏觀環境復雜多變，經濟復蘇放緩、動能減弱，居民就業收入預期不穩，傾向降低負債、減少利息支出。受美聯儲加息、俄烏衝突等影響，中國經濟增速放緩，二季度兩年平均增速僅3.3%，居民對未來就業、收入預期存在不確定性。
根據央行城鎮儲戶問卷調查，2023年第二季度，居民對未來的收入感受指數、收入信心指數環比分別下降1.0、1.4個百分點。就業預期指數較一季度下降3.6個百分點，43.7%的居民認爲“形勢嚴峻、就業難”或“看不准”。因就業、收入預期下降，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。
3、股市、樓市低迷，居民投資收益率下降，存量房貸利率與金融資產投資收益率倒掛，原用於投資的闲置資金被轉用於提前還貸。
從股市看，2023年以來，股市主要指數表現低迷。上證指數、中證500指數、滬深300指數、深證成指、中國香港恆生科技指數、創業板指數漲幅分別爲+1.7%、-0.5%、-1.7%、-2.7%、-4.0%、-8.5%。
從樓市看，2023年，行業出清仍在繼續，一季度積壓需求釋放後，二季度樓市銷售明顯下滑，居民信心不足、觀望情緒濃厚。
二、下調存量房貸利率有何影響？
存量房貸利率下調直接利好居民端，對銀行而言可遏制提前還貸造成的利息損失，有助於銀行留存優質客戶。
從居民角度看，存量房貸利率下調有助於緩解存量房貸持有者償債壓力，減少提前償還存量貸款現象，增加居民端可支配收入，提振消費信心，拉動社會總需求增長。
從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長導致的利息損失擴大問題，調降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤變薄好於利潤損失，合理的調降存量房貸利率方案有助於銀行留存優質客戶。
三、存量房貸利率可能如何降？
1、下調存量房貸利率早有先例。2008年10月，央行將個人住房貸款利率下限擴大爲貸款基准利率的0.7倍，而此前房貸利率普遍爲0.85倍。因此，各大銀行調降存量房貸利率由85折降至7折。
2、下調存量房貸利率方式有二，直接方式是變更合同條款，間接方式是“以新換舊”。變更合同條款，即銀行與購房者自主協商、更改合同內容調降。通過下調加點部分或者加點變更爲減點，將較高的存量房貸利率作廢，變更爲新增房貸利率。“以新換舊”，即貸款置換、“轉按揭”，購房者重新申請住房貸款，同時償還此前高利率房貸。目前，存量利率調整幅度、是否可跨行“轉按揭”等仍存不確定性、亟待具體方案出台。
3、調降範圍：全面調降存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調降。根據2008年調降存量房貸利率先例，商業銀行在推出下調存量房貸利率細則時，一般配套相關辦理條件及限制。本輪針對所有貸款人全面下調可能性較小，調降政策可能向優質客戶傾斜。
4、調降時間：預計各大銀行需要一段時間做出調整。根據2008年的經驗，2008年10月央行宣布新政後，部分銀行2009年初才做出調整，在部分地區實行存量房貸優惠利率。從政策提出到落地仍需一段時間。
5、調降機構：個人房貸佔比小、淨息差較大的銀行可能先試先行。房貸佔比、淨息差水平是影響銀行降低存量房貸利率動力的兩大因素。房貸佔比越高，下調存量房貸利率對銀行負面影響越大。淨息差越小，調降存量房貸利率將進一步壓縮淨息差空間。
四、建議：階梯式差異化調降，定向降准支持
銀行可階梯式、差異化調降存量房貸利率。應對提前還貸潮，下調存量房貸利率是大勢所趨。銀行應盡快出台具體方案及配套細則，明確兩種調降方式的要求、流程等，如規定客戶資產規模、限制貸款人提前還款等。可階梯式差異化降低存量房貸利率，如對2023年6月30日利率仍高於5%的存量房貸，劃分不同階梯，給予差異化優惠政策。
對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵。下調存量房貸利率會導致銀行利息損失，銀行尤其是房貸佔比高的銀行缺乏動力。建議對房貸佔比較高的銀行予以支持提高銀行極性。如對房貸規模較大的國有行、股份制銀行給予窗口指導，鼓勵國有行發揮領頭羊作用。對積極調降存量房貸利率的銀行，可給予定向降准支持。真金白銀托底補貼，設立結構性貨幣政策工具，因調降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補貼。
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