“認房不認貸”可以帶動多少融資需求？
貨幣政策和流動性前瞻：近日住房城鄉建設部召开企業座談會，會議指出：“進一步落實好降低購买首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘ 認房不用認貸’等政策措施”。如果未來“認房不用認貸”政策落地，是否能夠明顯拉動住房貸款融資需求，進而對資金面產生影響？目前“認房又認貸”、同時二套房首付比例比全國水平更高的城市，主要是一线城市和部分二线城市，其商品房銷售額在全國的佔比分別爲11%、12%。2021年，樣本一线城市和二线城市的首付比例分別爲85%、74%左右，而全國平均首付比例爲70%。在“認房不認貸”政策落地之後，樣本城市的首付比例可能向全國平均水平回歸。2023年1-6月，全國平均首付比例爲66%，若樣本城市的首付比例向上述水平回歸，即個人貸款比例上升，按照2022年商品房銷售額水平估算，對應樣本一线城市和二线城市的全年個人住房貸款提升規模分別爲2831億元、1266億元，合計爲4097億元。綜上，“認房不認貸”政策落地後，對於單季度的信貸投放而言，其影響規模在1000億元左右，對於融資需求的拉動較小。7月流動性回顧：跨半年之後資金面轉松，7月DR007和1年期NCD利率的中樞均較6月回落。DR007和7天逆回購利率倒掛幅度較小，僅10bp左右，而1年期股份行NCD利率和MLF利率倒掛超過30bp。7月融資需求偏弱，1M票據利率在月末接近0。8月流動性展望：9月底之前完成新增專項債發行，8月新增地方債可能達到6000億元左右；同時，國債發行規模可能接近1萬億元，淨融資規模爲6000億元，8月政府債合計淨融資規模可能突破1萬億元。預計央行可能在政府債的發行高峰，增加公开市場操作的投放，維持流動性整體平穩。7月14日新聞發布會指出要綜合運用降准等工具，綜合考慮繳准、公开市場操作的資金缺口，降准時間可能在9月左右。
7月28日，根據住建部網站消息[1]，近日住房城鄉建設部召开企業座談會，會議指出：“要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購买首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘ 認房不用認貸’等政策措施” 。8月1日，根據人民銀行網站消息，中國人民銀行、國家外匯管理局召开2023年下半年工作會議，指出，“因城施策精准實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
如果未來“認房不用認貸”政策落地，是否能夠明顯拉動住房貸款融資需求，進而對資金面產生影響？本文將對“認房不認貸”政策能夠拉動的住房貸款規模進行測算。
一、“認房不認貸”可以帶動多少融資需求？
根據中指研究院統計，截至7月29日，僅一线城市和部分二线城市仍執行“認房又認貸”[2]。其中，一线城市“認貸”標准最爲嚴格，即以是否有過購房貸款記錄作爲判定標准，即使名下無房、貸款已還清，也被認定爲二套，適用更高的首付比例；二线城市中仍然“認貸”的城市，通常判定標准是“貸款是否結清”，首付比例可能設定階梯差異。
爲了計算“認房不認貸”對住房貸款的拉動，興業研究選取目前“認房又認貸”、同時二套房首付比例比全國水平更高的城市作爲樣本城市，主要包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、寧波、無錫等十余個一二线城市。假設在“認房不認貸”政策落地之後，上述城市的首付比例回落至全國平均水平，也即同等商品房銷售額對應的住房貸款比例上升，據此計算“認房不認貸”政策對於住房貸款的拉動規模。
興業研究通過房地產开發投資的資金來源數據估算首付比例，定義首付比例爲“定金及預收款/（定金及預收款+個人按揭貸款）”。從各城市公开披露的數據來看，2021年，一线城市中北京、上海的平均首付比例分別爲86%、85%，二线城市中成都、福州的平均首付比例分別爲75%、74%，而2021年全國的平均首付比例爲70%。可見，一线城市的平均首付比例明顯高於全國平均水平，二线城市的平均首付比例略高於全國平均水平。
接下來，興業研究假設“認房不認貸”的政策落地之後，樣本城市的首付比例向全國水平回歸。2023年1-6月，全國平均首付比例爲66%，計算中假設一线城市、二线城市的首付比例分別由85%、74%回落至66%。樣本一线城市和二线城市的商品房銷售額在全國的佔比分別爲11%、12%，如果按照2022年全國商品房銷售額13萬億元的水平估算，在首付比例回落的假設下，對應樣本一线城市和二线城市的全年個人住房貸款提升規模分別爲2831億元、1266億元，合計爲4097億元。這意味着，對於單季度的信貸投放而言，“認房不認貸”對於個人住房貸款的拉動在1000億元左右。如果商品房銷售規模較2022年進一步收縮，其撬動的融資需求會低於上述水平。
綜上，由於目前全國大多數城市已經落實了“認房不認貸”的政策，僅有一线城市和部分二线城市政策較爲嚴格，因而，“認房不認貸”政策落地後，對於個人住房貸款的拉動規模較小。
二、7月流動性回顧和8月流動性展望
2.1 7月流動性回顧
7月跨半年之後資金面轉松，7月DR007和1年期NCD利率的中樞均較6月回落。7月流動性整體較爲寬松，僅稅期和月末，短端利率出現短暫上行。DR007的月度均值爲1.80%，較上月下行9bp；1年期股份行NCD利率的中樞爲2.32%，較6月下行4bp。對比而言，DR007和7天逆回購利率倒掛幅度較小，僅10bp左右，而1年期股份行NCD利率和MLF利率倒掛超過30bp。7月融資需求偏弱，1M票據利率在月末接近0。
2.2 8月流動性展望
9月底之前完成新增專項債發行，8月政府債淨融資規模可能突破1萬億元。9月較8月多發行一期貼現國債，預計國債發行規模接近10000億元，淨融資6000億元左右；考慮到9月底之前要完成新增專項債的發行，而7月新增地方債實際發行規模不及計劃發行規模，8月新增地方債規模可能達到6000億元左右。據此，政府債淨融資規模合計可能達到1.2萬億元。此外，預計8月廣義財政淨支出的規模在7000億元左右。預計央行可能在政府債的發行高峰，增加公开市場操作的投放，維持流動性整體平穩。
7月14日新聞發布會指出要綜合運用降准等工具，降准時間可能在9月左右。2023年8月、9月的MLF到期規模均爲4000億元，較7月上升，且第四季度MLF到期規模將進一步上升。根據存款增長的繳存基數上升、公开市場操作等導致資金缺口推算，到2023年9月，累計資金缺口約5000億元，可進行一次25bp左右降准。因此，降准時間可能在9月左右。
注：[1]資料來源：中國建設報，住房城鄉建設部召开企業座談會 釋放積極信號，2023/7/28[2023/8/3]，https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/202307/20230728_773397.html[2]中指研究院，住建部釋放重磅利好，打響房地產政策優化的發令槍，2023/7/29[2023/8/4]，https://mp.weixin.qq.com/s/jDKc1lrs-gfbaK5emTkiSQ
注：本文來自興業研究於2023年8月6日發布的《【今日推薦】“認房不認貸”可以帶動多少融資需求？——貨幣政策與流動性月報》，分析師：何帆，郭於瑋
標題：“認房不認貸”可以帶動多少融資需求？
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