那些沒有物業的老小區，最後都怎么辦
翻出了一些以前寫的文字
好像現在來看又別有一番滋味
我們之前寫過很多篇關於物業的選題
既有關於新房物業費一路上升，也有二手房物業服務水平低
像上海康城還發生了多次“炒”物業的爭端，中遠兩灣城更是和原物業對簿公堂
不過，這些說的還都是已經有物業負責的小區
事實上，上海還有一定規模的小區處於無物業或管理混亂的境況
據市物業管理行業協會統計，2023年物業在管面積約12.71億平方米，約覆蓋全市房屋總面積的82.27%
數據來源：上海市物業管理行業協會
也就是還有接近18%面積比例的房屋，暫時沒有物業管理
克而瑞物管數據則顯示
上海房齡高的老小區、低物業費的小區佔比高達37.8%
數據來源：克而瑞物管
那么，我們作爲購房者，如果买到了一個沒人管的老破小，真的就沒有希望了嗎？
我最近發現上海的一些街道，正在採取不同的方法，嘗試解決這些老小區缺乏物業管理的難題
一步步從“沒物業”發展到“有物業”，甚至老破小也能用上品牌物業
這到底是怎么做到的呢？
01
虹口多個小區一起用上了萬科物業
虹口的歐陽路街道，主要都是住宅居民區，也是整個區老齡化程度最高的街道
別看位置不錯，就在魯迅公園還有甜愛路附近
但住在這裏的老人們，頭疼的事情可不少
由於這裏的老舊小區數量多，面積小，沒物業的佔比較高
普遍存在環境差、停車不便、報修麻煩，還有各種安全隱患等突出問題
大家多年來反復向街道辦反映情況
表明自己愿意“花錢买服務”的意愿，終於在這兩年迎來了勝利的曙光
自2022年起，街道辦先摸排了區域內沒有物業的小區
按照不同的房屋性質進行分類，包括售後房、軍產房、私房、老式裏弄房、沿街面樓棟房等
再通過實地調研，記錄各個小區居民對物業的需求
同步和轄區內的一些物業公司洽談聯合招標方案
最終有如圖所示的12個小區入選，涉及歐陽路、甜愛路、四達路、大連西路等道路
總的管理面積加起來足足有11.4萬平方米
成功邀請到萬科這樣的知名物業入駐，進行“一體化物業管理”，制定了詳細而全面的服務方案
幫助這些小區全部實現了保安、保潔、保修的“三保”服務
管理方案大致如下
萬科物業都給這12個小區帶來了哪些變化？
我按照地圖，實地探訪了一圈
祥德路139弄1-7號等4個小區，安裝了大門，門外設置了門衛室，安排人進行全天候看守
其他沒條件設置門衛的小區，則是加裝多個攝像頭，確保無死角，並派保安每天定時定點巡邏
停車方面，針對業主的需求和小區的不同情況，萬科物業做了制度、規劃和管理三方面的優化
資料整理自網絡，僅供參考
比如像給四達路210弄和220弄小區重新做了車位規劃
確保停車位的數量和停車需求的平衡
其他面積較小，沒有條件停車的小區，主要是集中管理了非機動車的停放
還有垃圾分類、外立面更新、加裝適老化扶手等等，也會定期上門給一些孤寡老人和困難群衆送溫暖
2023年下半年，萬科物業還直接把數字管理工作室，搬來這些小區附近，和它們的居委會、業委會一起辦公
利用萬科數字控制中心的智慧化管理模式，實現一站式接待和處理居民問題
不得不感慨，以往都是新房還有中遠兩灣城這樣超大體量的小區
才用得上萬科、綠城這種品牌物業
沒想到，虹口這些常年沒人管的老舊小區，在街道辦的指導下，也能享受到好的物業服務
02
徐匯多個小區也分別納入了新物業
徐匯的徐家匯街道同樣也有多達139個住宅小區
其中有6個因爲各種問題，也一直沒有物業
硬件上又存在公共管道老化、房屋外牆开裂、脫落等情況，居住體驗感不佳
但它們採取的辦法，和虹口這種多小區聯合聘請同一家物業公司不一樣
而是根據各自具體情況，幾個小區陸續聘請了不同的物業公司
資料整理自網絡，僅供參考
首先是宛平南路500弄3號，這是一個面積非常小的路邊微小區
在街道辦的幫助下，2023年6月率先和昆美物業達成合作
現在有了新物業，樓道的日常清潔、增設滅火器和感應燈、門禁等，都有了保障
附近的宛平南路240弄1—9號，也存在差不多的問題
看到身邊的成功案例，熱心業主迅速聯系上了這家物業公司
由業委會召开關於選聘物業的業主大會，籤訂了正式的服務合同
現在小區門口，隨處都有張貼維修資金等相關表格，做到管理上的“有理有據”
科嘉小區作爲煤科院的系統房，之前短暫有過物業，但因爲長期處於虧損狀態，很快就放棄了該小區
最後也是選擇和昆美物業攜手合作，就此解決了一系列老大難問題
通過這樣“一帶一”、“以大帶小”的方式
目前這三個小區都聘用了同一家物業公司，實現物業資源整合
而南开小區略有不同，它先採取了我們之前寫的老小區合並的方式
拆掉圍牆，和柿子灣小區實現了物理上的合並
再聘請柿子灣小區使用的光漢物業，進行一並管理
物業還專門在它們小區裏設置了服務中心，除節假日外每天都從9點值班到17點
服務電話更是24小時在线
徐天苑也在街道房管所、殷家角居委會的協調下
由服務隔壁南天大樓的物業，上海至誠環境服務有限公司負責
棉紡印第四小區業主們參與社區事務熱情不高，“選人難，成立難”，業委會換屆改選工作擱置了多年
終於在2024年5月完成改選，隨後成功獲得高建物業的托管
03
爲什么要把老小區納入物業管理？
在這樣的努力下，一塊塊硬骨頭終於被啃下來
目前，虹口歐陽路街道和徐匯徐家匯街道，都實現了對長期無物業管理小區的全面覆蓋
據不完全統計，上海還有其他街道也在採用各種方式，大力推行無物業小區的納管工作
資料整理自網絡，僅供參考
越來越多的小區在相關部門的幫助下，通過成立業委會、選聘物業公司、調整物業收費，逐步推進
使“三無”小區從無人管到有人管，再到管得好
我們經常說，“有問題，找物業”
物業是保證小區品質的關鍵因素，物業費的背後代表着對服務的承諾
有沒有物業對一個小區的影響真的很大
很多老舊小區缺乏物業管理，經常處於無人清潔、無人維護的狀態
不僅人防、物防基礎薄弱，缺乏長期維護和運營管理機制
而且市區老齡化嚴重，老人較多，存在各種不方便
這些都給老舊小區的居民帶來麻煩
久而久之，也成了城市社區管理、基層治理的一個棘手問題
對於這些還沒有物業管的小區來說
首先要做的第一步，就是努力納入物業管理的範圍
有了之後，再通過業主監督，不斷提高物業管理服務水平
保證各個小區都有“話語權”
大家常提的老破小改造，主要是“美麗家園”、原拆原建，還有加裝電梯等民生工程
這些更多是硬件上的躍遷
物業管理則是更重要的觀念上的改變，是小區自身“軟實力”的象徵
相關部門也在逐漸認識到物業等公共服務的重要性，爲老舊小區加大托底保障的力度
像我們前不久就介紹過，徐匯區正在的創新之舉
圖源：上海物業
幫助一個建設於2003年的商品房小區——宏潤花園，物業費從原本的2元平，漲到了2.8元平，業主多交的這0.8元，徐匯同步補貼進來
通過“50%補貼金額給物業企業提升服務，50%補貼金額打入業主的維修資金账戶”的方式
04
現在不論是买新房還是买二手房
大家都开始把物業水平，算到品質評判標准裏
因爲要是沒有一家好物業的管理，房子就容易變成髒亂差的狀態
通過今天的案例梳理和走訪，我們能夠學到的就是
哪怕所在的小區一直沒有物業，但只要業主有心，向有關部門反饋小區情況
就能獲得及時而有效的反饋，實現用腳投票，最終爭取到自己想要的物業服務
甚至還能用上萬科這樣的知名物業
並且在有了物業之後，還要積極繳費
參與業委會組織的活動，出謀劃策，監督物業服務質量，不斷提高美好家園的治理水平
標題：那些沒有物業的老小區，最後都怎么辦
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