中信證券：上海市場的率先企穩意味着什么

全國範圍來看，上海樓市率先企穩。我們認爲，復蘇並非曇花一現，上海樓市因爲基本面比較扎實，政策力度較大，出台較爲果斷，二手房價已經率先企穩。

我們認爲，結構性復蘇將沿着先一线，後二线的路徑展开，房地產不會成爲宏觀經濟的核心風險點。我們推薦聚焦核心城市，具備开發能力和融資渠道的开發公司，也推薦房地產服務類公司。

▍全國範圍來看，上海樓市率先企穩，其他市場仍在下行通道。

根據Wind，有數據統計的最近7天（6月12日到18日），上海二手房交易網籤套數日均達到971套，較之2024年5月日均上升64%。冰山指數顯示，截至6月16日，上海二手房市場連續兩周房價環比微漲，分別周環比上升0.2%和0.1%。這顯示全城掛牌價格已經基本穩住，扭轉了一直以來房價持續下跌的惡性循環。一般來說，二手市場是一手市場的先行指標，上海二手市場已經企穩，居民對房價下降的預期已經扭轉，預計未來一手房成交價格也將企穩。

▍爲什么上海樓市率先企穩？

我們認爲，上海樓市率先企穩，一方面是因爲上海經濟基礎扎實，需求旺盛，包括大量換房暨改善置業的需求，以及大量人戶分離人口在滬置業需求，另一方面是因爲上海區域政策力度大，首套房按揭貸款首付比例由30%下調至20%，首套房利率下調了35bps，非滬籍社保/個稅購房要求從5年調整至3年，還出台了賣舊买新的補貼政策。

根據中信證券研究部消費產業組統計數據顯示，5月下旬政策出台之後，居民對房價的預期變得更加積極，一线城市居民則明顯更爲樂觀。

▍上海樓市企穩對其他城市的意義是什么？

第一，這證明了具備外來人口吸引力的核心大城市，只要政策持續發力，就有可能扭轉房價持續下降的惡性循環。例如，當前北京房價企穩還有很大的不確定性（根據冰山指數最近四周分別環比變化-0.11%/-0.24%/-0.35%/0.01%），但如果北京可以出台降低按揭貸款利率，調降按揭貸款首付等政策，相信市場企穩的概率很大。

第二，上海樓市房價企穩，有利於其他城市業主掛牌心態的企穩。從掛牌規模來看，我們統計6月19日142個樣本城市二手掛牌量相較政策出台前（2024年4月28日）基本持平，其中北京、廣州、杭州、天津掛牌量分別變化-5.7%/-0.05%/-2.4%/-0.4%。當前二手房交易較新房顯著活躍，很重要的原因是二手經常出現顯著低於歷史和周邊掛牌價的成交價（即業主突然大幅降價）。

我們認爲，在目前法拍房只佔二手成交金額約3%的情況下（根據中指研究院對法拍住宅的統計計算），業主突然大幅降價的主要誘因是對房價預期悲觀。2024年6月，雖然房地產市場只是實現了上海一個城市的房價企穩，但上海房價的企穩對於改善其他城市業主掛牌信心，避免出現業主突然大幅降價是有比較大的幫助的。這種正面影響，並不只局限於上海周邊區域。

▍如何看待新房市場明顯偏弱的事實。

即使在上海，雖然二手房市場的成交量站到了傳統榮枯线之上，但新房市場仍然表現偏差，根據Wind，有數據統計的最近7天（6月12日到18日），上海新房交易網籤套數日均爲361套，較之2024年5月日均下降7%。在絕大多數城市，新房都沒有像二手房一樣出現復蘇的苗頭。

我們認爲，這一現象的起因主要是二手房市場頻繁出現大幅降價案例，其次才是新房交付和品質的不確定性。所以我們認爲，只有二手房房價穩住，新房市場才有可能修復，开發企業的盈利才有可能企穩。

▍風險因素：

上海樓市的復蘇仍不鞏固，我們仍會緊密跟蹤上海區域的價量表現。對低线城市來說，核心城市人戶分離人口和新入城人口的真實購房需求，就可能降低當地置業需求，甚至可能造成當地存量房市場的淨賣出。未來的房地產市場，預計區域分化可能加大，只有部分城市可能修復土地市場。

▍投資策略：

我們認爲，復蘇並非曇花一現，上海樓市因爲基本面比較扎實，政策力度較大，出台較爲果斷，二手房價已經率先企穩。我們認爲，結構性復蘇將沿着先一线，後二线的路徑展开，房地產不會成爲宏觀經濟的核心風險點。我們推薦聚焦核心城市，具備开發能力和融資渠道的开發公司，也推薦房地產服務類公司。

本文節選自中信證券研究部已於2024年6月19日發布的《房地產行業跟蹤點評—上海市場的率先企穩意味着什么》報告，分析師：陳聰 張全國 劉河維 S1010510120047 S1010517050001 S1010523030004 等

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