最適合“雞娃”的網紅盤？

在端午節這個小長假期間，位於龍華區的網紅樓盤——深業上城學府，顯得比較熱鬧。

根據开發商的官方宣布，在端午節整個假期中，總的來訪人數超過了1500人。

不管訪量是否存在水分，假設只有一成是真實的，也有150人次來訪。

這就說明深圳人的看房意愿好了不少，而名校學區的光環依舊不減。

人氣之下的優勢和劣勢

實際上，6月初深業上城學府开放展示空間，官方就公布單日到訪數據接近2000人次，似乎已經成爲龍華流量最明顯的項目。

同時，也足以看出，开發商對這個項目的重視程度。

首先看看項目的基本情況和現狀。

這個項目，位於在建的深高北新校區北側，旁邊就是華僑城北站壹號，近期的工程施工進度肉眼可見1棟1單元已經出地面幾層，以目前吹風的消息來看，預計7月份推出324套80-142平的3-4房，毛坯限價8.05萬/平。

再看優點綜述情況——

1、區位位置優越，配套豐富優質

從地理位置來看，項目周邊配套已經處於成熟狀態。

比如商業方面，一路之隔是已經試營業的深圳北站國際商務區鴻榮源壹方裏，步行約1.2公裏就能到達龍華紅山熱門的商業綜合體紅山6979。

（鴻榮源壹方裏）

比如文體公園方面，步行約650米就能到達龍華的公園地標綠芯公園（在建中）。

比如軌道交通方面，步行約820米就能到達龍華的樞紐站中心龍華北站。

2、教育資源優質，學校就在家門口

項目的最大優勢是學校配套。目前龍華第一梯隊的學校是深高北校區，該校區也正在擴建新校區，位置就在項目的西側。

這對追求孩子教育，住家體驗，通勤體驗的群體來說，相對比較適配。

3、有限價優勢

項目毛坯限價8.05萬/平，對比周邊成交均價約8-9萬/平的二手房，在龍華深高北學區內有一定的價格競爭力。

接着看缺點的綜述情況——

1、項目地塊小，樓間距小，綠化率僅20%

項目地塊不大，基本沒有花園，社區僅有兩個單元樓，並且兩個單元樓之間部分戶型樓間距較近，遮擋明顯。

這樣的社區放在深高北學區當中，居住體驗可能會“墊底”。因爲周邊二手房小區基本都是一些大社區，並且視野和樓間距也相對开闊一些。

所以這樣的社區，哪怕地段再好，產品如果本身就不夠給力，購房群體也會猶豫。

2、容積率高，梯戶設計爲3梯6戶、3梯4戶

項目的容積率達到7.2，梯戶設計是3梯6戶或者3梯4戶，這意味着戶型的得房率好不到哪裏了，能做到78%就已經不錯。

如果得房率不高的話，那么限價帶來的性價比也就未必如目測的一般了。

周邊的二手房小區，成交價基本在8-9萬/平，最主要的原因是這些小區的品質好、得房率也高，有些得房率甚至能超過100%。

3、社區不夠純粹

項目本身體量就不大，還自帶1棟酒店，後期管理如果沒有獨立區分的話，容易導致社區人群比較復雜。

4、有一定的噪音影響

項目的西面雖然隔着深高北擴建校區，但地鐵6號线、4號线軌道還是會帶來一定的噪音影響。

5、大戶型門檻較高

項目的戶型面積段約爲80㎡/99㎡/119㎡/142㎡，若以限價8.05萬/平估算，119㎡/142㎡的大戶型，總價已經接近1000萬左右一套，對剛需群體也不太友好。

這樣的價格段位，足以選擇南山、福田一些地段選擇相對不錯的新房。

6、未來流通阻力或許更大

對項目而言，未來成爲二手房後，如果容積率、得房率不及周邊二手房的話，流通優勢就需要大打折扣。

而深業上城學府旁邊還存在幾塊空地，是否還能有新的住宅供應變數都還未可知。

但這也間接給地塊周邊留下了未來調整的預期。

從過去兩年深圳北站附近地塊的調規情況來看，並不排除有新的調整可能。

更重要的是，深圳已經調整了建築設計規則，以後新房的得房率，非常有可能重回80%以上，甚至超過100%。

這就意味着前幾年新建套內面積以65%—78%爲主的新房，未來的市場競爭優勢會變弱。

潛在的學區風險——拼積分

1、紅山板塊最吸引購房者的依舊是學區價值。

最明顯的，屬於龍華深高北學區範圍的衆福紅山印去年10月开盤，一下就賣了八成，成爲龍華去年去化速度最快的項目。

要知道，這個項目實際上存在着樓盤小，自身配套少，居住舒適性差，噪音影響，开發商不知名等各種因素，但到了今年3月前就徹底清盤了。

一方面項目體量小，去化容易，另一方面項目給出了非常優惠的綜合價格，比同地段區域的新房便宜不少。

但也更加說明一個問題——學區學校的溢價，市場是愿意买單的。

2、深高北學區分流壓力

如今輪到深業上城學府即將入市，市場也難免對入學存在一些顧慮。

在社交平台上，關於深業上城學府的情況，就有網友在帖子的評論區詢問——小學是否是买了就能入學，需不需要積分。

就目前來看，選擇深高北學區範圍內的新房，依舊需要接受來自入學積分的壓力。

（1）龍華義務教育階段入學的規則以“先錄深戶的新生，再錄非深戶的新生，然後再根據原單片區和大學區內其他生源做進一步劃分”來執行。

錄取生源順序爲——

A1類：錄取第一順位，單校劃片內+深戶+买房

A2類：錄取第二順位，大學區內其他學區內+深戶+买房

B1類：錄取第三順位，單校劃片內+深戶+租房

B2類：錄取第四順位，大學區內其他學區內+深戶+租房

C1類：錄取第五順位，單校劃片內+非深戶+买房

C2類：錄取第六順位，大學區內其他學區內+非深戶+买房

D1類：錄取第七順位，單校劃片內+非深戶+租房

D2類：錄取最後順位，大學區內其他學區內+非深戶+租房

這就會導致在龍華大學區內申請入學，不一定买了學區房，就一定比租學區房有錄取順序上的優勢，還需要看小孩是不是深戶。

並且，即使購买了學區房，也還需要根據購房日期進行逐月積分，這就意味着同類生源，最終需要看購房的時長。

所以深高北校區範圍內的小區也會面臨同樣的問題——單校劃片內+深戶+买學位房的A1類生源確實擁有錄取第一順位，但最終买房積分高低需要看何時購房以及父母的社保時長。

（2）深高北學區範圍內，即使已經確定擴建校區，但實際的學位緊張情況需要視情況而定。

深高北學區範圍內對應的水榭春天五期（1455戶）六期（1216戶）、金亨利一期（678戶）、二期（599戶）、匯龍灣（788戶）一共5個小區，總戶數4736戶，假設按1/3戶有上學需求計算，這5個小區就有約1578戶需要上學。

這幾年入市的新房中海學仕裏和衆福紅山印分別有465戶、183戶，若再加上324戶深業上城學府的業主，龍華深高北學區範圍內就有接近6000戶家庭。

深圳龍華區深圳高級中學北校區在前兩年就確定擴建新校區（預計將於2024年（具體時間以官方公布爲准）竣工），規劃招收45個班、提供2100個學位，其中小學學位1350個、初中學位750個。

2023年秋季深高北校區小學部新增招生人數225人，比2022年的招生人數增加不少，總招生人數495人；小學部錄取分數线爲A1類62.4分，2022年爲61.3分。

這意味着，龍華深高北學區在去年小學擴招人數的情況下，錄取分數线也相應提高了。

今年龍華深高北校區招生人數爲小學人數495人，初中人數爲550人，相比去年，今年小學招生人數沒有增加，僅初中增加了100人。