降了！20年來首次
隨着銀行年報季落幕，一些大家關心又擔心的數據，也浮出水面。
（雖然沒上熱搜）
據六大行披露，截至2023年末，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，是最近20年首次下降。
同時，六大行按揭貸款余額合計約26.44萬億元，比上一年少了近5100億元！
雖然是意料之中的事，但還是不免感慨。
可能有人覺得，5100億相比26.44萬億，下跌不超過2%，值得大驚小怪嗎？
首先，即便對國家這個龐大機器而言，5100億也是個巨大數字，要知道2023年的國防支出才1.58萬億元呢。
而且這還只是六大行的按揭貸款余額，沒算其他銀行。
更關鍵的是，它是房地產市場二十年來第一次由正轉負的信號。
就像我們評判一只股票的基本面。如果這家企業扭虧爲盈，股價往往會大漲，因爲投資者預期它未來能賺更多錢。
反之亦然，若這家企業連續多年盈利突然虧損，股價肯定會暴跌，因爲投資者开始擔心好它的未來。
事實往往就是這么直接。
01
從保守到激進
中國人貸款买房這回事，其實只有20年歷史。
直到1998年，國家才停止福利分房，實施住房商品化，老百姓才需要自己花錢去买房。
錢不夠怎么辦？那個時候，大多數人對找銀行貸款分期是非常抗拒的，我幹嘛要平白無故給你賺利息呢？
也完全沒有必要。
因爲房子商品化最初的那幾年，房價總體是在降的。
至少在我幼年的模糊記憶中，2000年出頭的時候，表姑找我家借了五千塊錢，在XX中學後門的小區裏买一套兩室一廳，總共才花了不到五萬元。
畢竟當時的房子又不貴，即便自己的積蓄不夠，找親朋好友東拼西湊一下，全款买套房不算難。
但到2003年，事情又發生了變化，我們突然從保障性住房爲主的新加坡模式，切換到市場化爲主的香港模式。
從這個時候开始，中國人才真正進入貸款买房的時代。
僅僅2004年，全國個人房貸余額就已經高達1.6萬億元，隨後幾乎每年都保持兩位數高速增長。
中國人是非常機靈的。在極短的時間裏對貸款买房從抗拒到積極參與，無非兩大原因。
對剛需者而言，因爲2003年以後房價一年比一年高，普通人想全款买房一年比一年難，越來越多人只能被迫去貸款。
對非剛需者而言，則是看到了輕松賺錢的門路。大家很快就明白了，貸款买房其實就是利用銀行資金加槓杆，在房價上漲的背景下能夠將收益最大化。
所以，原本在財務上非常保守的中國人，突然變得非常激進，全民都竭盡所能利用30年期限用滿房貸額度，把槓杆加到最大。
當然，這些都是現象，造成“房價永遠會漲”現象的原因是什么？
是一個故事。
在加入WTO後，中國逐漸成爲世界工廠，大量出口帶來了巨額外匯。這些錢如果自由在國內流通，很容易造成難以控制的通貨膨脹。
解決方案之一就是把這些錢引入到大基建市場中，其中房地產就是重中之重，因爲房地產能帶動上下遊建材、工程、家具、家電等多個行業的同步發展。
關鍵是怎么引。
首先是在供給側。通過嚴格管控城市建設用地出讓權、住宅用地規劃以及容積率等指標，控制土地和房產供給量，這在一二线城市尤爲突出。
這種模式帶來了多方面的利潤空間……因爲不禮貌，略過。
我們更熟悉的是在需求端。一句話概括就是強刺激，沒有條件創造條件也要上。
房價的漲幅和收入的增幅明顯不匹配，正常來說中等家庭是买不起房的。
即便勉強买得起，他們是否愿意把所有積蓄都投入房產也要打問號，於是你必須要解釋买房的必要性和可行性。
必要性好解決，一是开發商和各種中介通過渲染稀缺，形成“房價還要漲、一直漲，現在不买永遠买不起”的預期；二是把房子和尊嚴、婚姻、戶口、就業、入學、高考等掛鉤，成爲劃分階層和評價人生價值的標准，從而使人們愿意節衣縮食背債去买房。
至於可行性，就要傳統（家族本位）和現代（金融工具）相結合，你現在买不起不要緊，不還有爸爸媽媽岳父岳母嘛，還有你和媳婦的後半輩子，這么多人這么長時間，總會擠出錢來的。
你說房價3萬/米，你工資才萬把塊，不要緊，先掏空六個錢包拿出100萬首付，再找銀行貸200萬、30年還清，本息合計600萬就成了。
你說這會預支未來收入、透支未來消費，也不要緊，未來你的收入會跟着漲啊，更何況房子本身也在漲，銀行都敢借你怕什么……
這就是輿論的力量。
這個故事實際是把未來多年潛在的买房需求提前到現在集中變現，是一種向未來的借貸或透支行爲，但故事翻來覆去的講，以至於絕大多數人都信以爲真，進一步強化了這一循環。
回過頭看，房地產市場大概就走過了這樣一個過程，即供給端從總量供不應求到相對過剩，需求端靠舉全家之力加槓杆強撐房價，形成一種扭曲而脆弱的均衡。
但這個故事必須回答：越晚接盤的人越喫虧，後來者的錢從哪來呢。
2016年前後，全國房地產去庫存、棚改貨幣化是這個故事達到紅线的標志，接下來就進入下行曲线了。
只不過這個故事太動聽，形成的慣性是如此之大，2016年後房價反而漲得更猛，拐點直到2021年才出現。
02
底在哪兒？
做一個粗淺的假設。
房屋的供給量從1億套增加到3億套，那么正常情況下房價應從每平米3萬逐漸降到1萬以下，才會匹配第3億個購房者能夠接受的價格，達到新的均衡。
市場經濟下幾乎所有商品都會經歷這樣的普及過程，產量增加→價格下降，從只能由少數人享有的奢侈品變成走進千家萬戶的必需品，汽車、家電、數碼產品莫不如此。
唯獨商品房是個特例。
進一步假設。房屋供給量再從3億套增加到6億套，正常情況下房價應逐漸降到5千以下，也就是匹配第6億個購房者能夠接受的價格。
但由於土地價格被調控，成本難以大幅降低；需求端社會普通階層收入過低，無論怎么刺激都不會形成有效需求。
兩者疊加，造成房地產市場高庫存、低成交，土地、資金、建材、勞動力固化於存貨並低效配置。
更加之，由於开發商的資金主要來源於借貸，賣不出去的結果就是爛尾、爆雷；主動降價以價換量也很難，因爲房價扭曲太過厲害、偏離購房者出價太遠，降價少了無濟於事，降多了收不回成本，所以幹脆擺爛。
很多人說未來房地產市場會回歸常態，每年還有龐大的改善型需求。
但是房價已遠遠偏離最多需求的中下層的收入水平，能“改”的早“改”完了，沒“改”的沒有能力“改”，所以改善型群體數量根本沒那么大。
市場要回歸合理區間，要么房子大幅降價，要么中下層收入大幅增長，至少收入增速要高於房價。
短期內，這兩種可能性都很難達到。
這就是當下房地產市場的現狀，長期過高房價和增長太慢的中下層收入無法形成均衡，從而處於一種深度的結構性過剩，必然需要經歷一個長周期的深度調整。
底在哪呢？
這個時間誰也不好說，但可以參考真實市場需求的一個數據：租金收益率。
實話實說，租房市場，反映的才是真實的剛性需求。
租金，反映的才是一個房子的居住價值。它雖然會漲，但至少是根據一個城市的收入水平來的。
目前我國一线城市的租金回報率只有1.5%，遠低於世界4.5%平均水平。
而在2008年之前，這個值還在3%-5%之間的，隨後逐年降低。
這再一次說明，近十幾年的房價漲幅與市場的真實需求，並不匹配。
想要回歸到合理水平，要么租金（分子）上升，要么房價（分母）下降。
很明顯，分子並不具備大幅上升的可能性。
目前返鄉潮盛行，一线城市人口本就處於流失的狀態。這個時候要是房租漲得太快，等於直接把年輕人進入大城市的第一道門檻卡死。
這完全就是得不償失。
這兩年开始發力搞統租房，肯定不會讓這種事情發生。
那就只能讓分母下降，但這個降幅可能是會挺大的。
因爲收益率從1.5%回歸到3%，就意味着分母數值得腰斬，哪怕是回歸到2%，幅度都至少得3成以上，帶來的後果會怎樣，大家可以想一下。
這幾年這么多利好政策出台，目的就是讓這個過程慢一些。
而我們普通人最好的應對方法，就是在租金收益率回歸合理之前，千萬別折騰。
03
尾聲
時代真的不一樣了。
過去十幾年，很多人不买房子是因爲买不起；而在未來幾年，即便房子降到你买得起了，很多人也不會买。
至少可能不會貸款去炒。
個人認爲值得貸款幹的事，有且只有一種：擴大生產力。
俗一點，就是讓賺錢的效率更高。
比如，我用鋤頭只能耕一畝地，貸款买輛拖拉機就能耕十畝地。
這錢花得值嗎？太值了。用不了多久我就能把拖拉機的錢賺回來。
2003年之前，房子沒有這種屬性，所以房價炒不起來；往後幾年，也大概率是這種情況。
老百姓對未來肯定是要充滿信心的。但是不代表現在就去消費未來的信心，畢竟手裏的仨瓜倆棗，經不起風雨。
這年頭，只要你穩住，就勝過很多人了。
淹死的都是會水的，這幾年，身邊那些前輩，比我資深十幾二十年的股海高手，很多現在比我都慘呢。
小時候總以爲自己能拯救世界，長大了才發現，能安穩過日子已經是很大的本事了。（全文完）
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