恆大賣地：上海北外灘項目虧本出售！債務重組無果

中國房地產報消息，中國恆大集團（以下簡稱“恆大”，3333.HK）上海北外灘項目最終還是易主了。12月14日晚間，恆大發布公告稱，與光大興隴信托籤訂協議，擬將持有的上海恆耕置業有限公司（以下簡稱“上海恆耕”）30%股權及項目經營權益轉讓予後者，總代價約6.63億元。

據了解，上海恆耕成立於2020年9月，主要從事房地產开發業務，由恆大地產持股30%，合資方持股70%。其中的合資方爲上海亙辰信息技術合夥企業（有限合夥），是光大興隴信托的關聯方。

而上海恆耕主要負責开發的項目就是恆大位於上海北外灘項目。據公开資料顯示，該項目是恆大於2020年通過公开土地市場競拍所得。隨後，由於恆大出現資金問題，該地塊自競得後就一直處於停工狀態。

早在2021年底，就曾有市場消息傳出，恆大或考慮將上海北外灘項目進行轉讓，只是受讓方一直沒有落實。如今，傳言落地。

在業內人士看來，相比土地長期闲置被政府收回，恆大此次出售該地塊既可盤活公司資產，也能讓資金回流爲保交樓提供資金。

恆大方面也表示，此次交易價格約6.63億元將被分爲兩部分，其中的2000萬元將以現金支付，剩余6.43億元現金將計價用於清償轉讓方及其關聯方對項目公司、合資方的往來款債權，出售事項的所得款現金將作爲公司保交樓用途。

　北外灘項目虧本出售

上海北外灘區域對於恆大而言具有特殊意義。

2020年1月，恆大華東公司總部——上海恆大中心正式遷入虹口北外灘新址，包括恆大研究院華東分院、恆大財富華東總部陸續進駐。隨後，恆大抓住北外灘區域發展機遇，加大了在此的投資力度。

2020年9月17日，在經過38輪競價之後，恆大以22.95億元的總價拿下虹口區北外灘街道HK286A-03a、HK286A-03c號地塊（歷史風貌保護舊改項目），折合樓面價約5.1萬元/平方米，溢價率10.87%。

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據公开資料顯示，該地塊位於上海市虹口區北外灘核心區域，規劃爲商業、住宅、辦公爲一體的綜合項目，規劃總面積約4.5萬平方米，其中包括住宅建築面積2萬平方米、商辦建築面積約2.5萬平方米，其中商辦物業需自持不少於20年。此外，項目中還有約5600平方米爲保留保護歷史建築，須改造利用與周邊空間協調，整體而言，开發存在一定挑战。

不過即使如此，這塊地從溢價率和樓面地價來看，恆大都拿得比較劃算。彼時，該地塊周邊地塊溢價率均在30%左右，樓面地價也都超過6萬元/平方米。

由於地塊稀缺性，這塊地曾是恆大在上海最爲核心的項目，有消息稱，恆大甚至已經爲該項目定下了案名。不過，世事難料，這樣一宗寶地因爲恆大自身的債務和經營問題，最終不得不拱手讓人。

恆大在公告中介紹，由於公司流動性問題對項目开發和進度造成負面影響。因此，上海北外灘項目土地因長期闲置，已收到相關土地部門發出的闲置土地調查通知書，項目存在土地闲置行政處罰及面臨收地的風險。

“地塊出讓後長時間未开工，就會被認定爲闲置土地，這個有法律規定。”一位上海市場觀察人士表示。

實際上，此前就有類似情況發生。

2021年時，恆大在全國範圍內多宗地塊均被政府收回，例如海口市自然資源和規劃局發布不動產權證書作廢公告，宣布收回恆大地產的8宗土地；安慶恆大公園土地被收回；沈陽自然資源局收回恆大旗下9塊闲置土地；曾引起全國廣泛關注的恆大足球場地塊也被業界曝出被收回。

爲此，恆大也吸取了教訓，即使虧本轉讓，也避免被收地。

恆大在公告中提到，此次轉讓項目權益的對價扣除將予出售資產及出售事項的成本及相關稅項而得出的金額，預計本次出售事項將錄得虧損約0.55億元。

　債務重組無果

出售北外灘項目只是恆大處置資產的“冰山一角”。

爲了解決債務問題以及獲取保交樓資金，去年9月，恆大將所持的盛京銀行12.82億股股份擺上拍賣台，最終獲得約73.07億元的資金流入。據阿裏拍賣網公布信息，今年12月29日，恆大還將拍賣一宗位於蘇州市相城區的住宅用地，起拍價格約18.5億元，保證金約3.7億元。

據恆大早前披露，截至2023年10月末，公司先後通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信托、代持等方式，累計共完成75個房地產項目的過戶。