中國房貸利率下調 一群人卻無從受惠

（中央社台北7日電）中國今年5月推出一系列提振房地產措施，包括房貸利率下調，但有一群人卻無從受惠，因為他們受制於當年購房時的利率下限規定，以致目前的房貸利率與新購房者的利率相差最少1個百分點，令他們成為「站在房貸利率高位下不來的人」。

經濟觀察報6日報導，今年5月17日，中國人民銀行等部門推出被稱為「517新政」提振房地產措施，包括下調房貸利率等。

之後地方政府紛紛跟隨，如北京市6月26日發布新的房貸政策，包括首戶房的最低頭期款比例調整為不低於20%，貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，即3.5%。

不過，很多以往在北京買房、正在還房貸的人並沒有受惠。

因為2019年10月以來，北京執行的房貸利率下限水平為LPR加55個基點，受制於這個下限水平，很多當年買房的人，目前的房貸利率仍是4.75%。而北京市今年6月發布的房貸新政，卻只適用於新購房者。

2023年2月林然（化名）在銀行貸款人民幣165萬元（約新台幣735萬元），購買北京市東城區一戶商品房，當時的利率下限水平正是LPR加55個基點，目前其房貸利率仍然是4.75%。

林然直言，「不知道新政策有沒有刺激到樓市，反正是刺激到我了」。

林然發現，新貸款利率與他的貸款利率，利差已經超過了1個百分點，即使他的房貸利率會在明年1月1日重定價，利率降為4.5%，但依然和新發放的房貸利率有1個百分點的差距，「而且這個差距會永遠存在」。

目前林然可以做的，就是提前還貸來節省利息。今年4月林然已經申請35萬元的提前還貸，月付從1萬2000元左右降為了9000元。他希望以「小步快跑」的方式，逐漸降低還款壓力，節省利息。

今年6月底他再向銀行提前還貸，月付會從9000元降低到7900元左右。他計劃未來有積蓄後，繼續申請提前還款。

報導表示，不僅是北京，上海、深圳等城市都有不少房貸者站在的房貸利率高位上。

如2021年7月24日至2023年12月，上海市首戶房的貸款利率下限是LPR加35個基點。安女士在2022年3月申請首戶房貸款，目前的貸款利率仍是4.3%。

今年5月28日起，上海市調整優化首戶個人住房貸款利率下限至LPR減45個基點，目前為3.5%。安女士無從受惠。

同樣地，今年5月28日，深圳市政府宣布下調新房貸利率，但很多已購房者的房貸率不獲下調。

報導表示，2019年10月之前，房貸利率是參照貸款基準利率，在房貸時代的「換錨」之後，大都是LPR或LPR基礎上減點；2024年之後的新購房者，在寬鬆的房貸政策下可以享受到最新的利率優惠。但在2019年10月至2023年底貸款的群體，成為了政策的「夾心層」。

與林然情況相似的楊姍（化名）當年在北京買房時，房價是人民幣500萬元，她貸款了300萬元。受制於利率下限，目前房貸利率仍然是4.75%。

她說，如果房價升到600萬元，即使貸款利率高，心裡不會像現在這麼不平衡，但現在房價跌了10%，「我們似乎踩在了一個時代的房地產狂想曲的尾音上，然後下墜。」

報導表示，在中國，提前還貸的熱度仍在持續，「517新政」後，市場上關於再次調整存量房貸的呼聲再起。

所謂「存量房貸」，就是2023年8月31日前金融機構已發放的，或已簽訂契約但未發放的首戶住房商業性個人住房貸款。

中國監管部門在2023年8月31日發布文件，指導商業銀行自同年9月起降低存量首戶住房貸款利率，有約5000萬戶、1.5億人受惠。但林然及楊姍一類購房者，因被房貸利率下限所限，所以未能受惠。

野村證券陸挺團隊今年6月12日發布的研究報告預計，隨著房價下跌及提前還貸的潛在風險，中國人民銀行可能會在未來幾個月向商業銀行建議，要求降低現有抵押貸款利率，就像2023年一樣。人行也許還會選擇降低LPR，以減輕存量房貸借款人的負擔。

不過，中央財經大學證券期貨研究所研究員楊海平表示，上一輪存量房貸利率下調是在提前還款需求激增下出現，但存量房貸下調會令商業銀行損失部分利息收入。目前銀行淨息差降到了歷史的低點，盈利壓力巨大，監管部門很難下決心推動第二輪存量房貸利率下調。（編輯：陳鎧妤/唐佩君）1130707

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