地產松綁：廣州的“第一槍”，誰來接棒？

今天廣州的地產松綁政策的“第一槍”應該說是既“符合預期”也“超預期”。符合預期的是東吳證券在7月底的報告《地產政策最新調整的五個關鍵問題》中就曾說明本輪一线地產松綁會遵循“數據越差、力度越大”的規則，廣、深會最早放开。不過，“超預期”的是政策的步子確實更大，廣州沒有出現“一區一策”的猶豫，而且在“認房不認貸”上更加徹底——只要在廣州無房就可考慮執行首套信貸政策。東吳證券預測中國房地產政策還會繼續轉向，對於深、北、上的松綁節奏和政策力度，我們不妨更加樂觀一點。

“第一槍”緣何是廣州？東吳證券認爲其城市能級與地產需求現狀是主因：一方面，在本輪“房住不炒”缺席的地產供求關系新形勢下，二线城市經歷去年至今地方層面多次放松後需求恢復仍不顯著，政策調控的主場正來到一线城市。

廣州的“第一槍”也與“724”政治局會議後四大一线城市的跟進表態相呼應，反映當前地產背景下一线城市“領頭示範”作用的必要性。

另一方面，順着“數據越差、政策力度越大”的线索，廣州在四大一线城市中率先行動“並不意外”。東吳證券曾在之前的報告中提到：本輪政策的改變將會受到數據表現的影響，從地產銷售的量價來看，廣州和深圳的壓力無疑更大，上海地產的韌性相對較高。而時隔一個月後，一线城市內的地產格局分化程度有增無減，廣州房價連續兩個月同比及環比均處負區間，凸顯政策出手的緊迫性。

值得注意的是政策力度的“一步到位”。本次廣州“認房不認貸”政策並未限定區域，也就意味着在官方不做進一步相關調整情況下，政策調控將在包括核心城區的廣州全域落地，而非“一區一策”式的調整。若後續三個一线城市北、上、深均遵循該模式，那么本輪地產調控的刺激效果很可能是超預期的。

後續誰會跟進？預計重點二线城市及余下三個一线城市均會陸續跟進調整，一线城市的順序很可能是深圳>北京>上海。東吳證券統計了“724”政治局會議後各地方的地產政策落實情況，其中二线城市的限購限售解綁較多，考慮到上周五三部門推動“認房不認貸”政策落地，東吳證券有理由相信在今天廣州政策響應的催化下，衆多執行嚴格限購及二套房認定的二线城市將緊隨調整。

政策密集落地期要來了？近期多家國有及股份銀行就存量房貸利率調降集中表態，東吳證券認爲央行對各行一段時間以來“指導性”准備工作可能接近尾聲，存量房貸降息或即將落地。在市場化、法制化原則下，調降幅度預計還是以不同支行、不同客戶的情況制定，但無論如何均會使居民減負、提振信心。樓市“金九銀十”即將到來，當下或是地產政策集中落地形成合力的最佳窗口期。